2017年房地产估价师《案例分析》辅导：估价测算过程_第9页

　　3.编制比较因素条件指数表

　　根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定见下表：

　　比较因素条件指数表

　　表1-19

　　4.编制因素比较修正系数表

　　根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数下表：

　　因素比较修正系数表

　　表1-20

　　5.上述三个实例中与估价对象的相关性强度依次为元嘉国际公寓、恒基中心汇豪阁公寓、巷上家园，根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取，权重分别为：元嘉国际公寓取0.4，恒基中心汇豪阁公寓0.3，巷上家园取0.3，则测算的结果为：

　　改建完成后的公寓单价：0.4×12468+0.3×12048+0.3×11058=11919元/㎡

　　改建完成后的公寓总价：11919×15032.27÷10000=17917万元

　　B.假设开发法测算估价对象市场价格

　　1.建筑安装工程费

　　根据北京市建筑工程概预算定额标准以及原设计方案，估价对象的继续建安装修工程费为1000元/㎡。

　　2.红线内市政工程费

　　红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%，由此可测算红线内市政工程费：

　　1000×10%=100元/㎡

　　3.专业人士费

　　包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%：

　　(1000+100)×10%=110元/㎡

　　4.管理费

　　管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为：

　　(1000+100)×8%=88元/㎡

　　上述4项费用合计为1298元/㎡。

　　5.投资利息

　　利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为：

　　投资利息：1298×[(1+6.03%)1/2—1]=38.56元/㎡

　　6.开发利润

　　根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%，开发利润为：

　　开发利润：1298×10.00%=129.80元/㎡

　　7.估价对象续建费用

　　估价对象续建费用单价：1298+38.56+129.80=1466元/㎡

　　8.估价对象价格测算结果

　　估价对象价格=改建完成后的公寓价值一改建费用

　　估价对象单价=11919-1466=10453元/㎡

　　估价对象总价=10453×15032.27÷10000=15713万元

　　(四)估价结果的确定

　　估价结果运用了三种技术路线测算，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。

　　三种评估技术路线从不同角度反映了房地产价格，测算的结果见下表：

　　三种评估技术路线评估结果一览表

　　表1-21

　　三种估价路线测算出的方法价格差别较大，分析原因有以下内容：