2017年房地产估价师《案例分析》辅导：估价测算过程_第4页

　　注：土地使用年限50年应说明取值理由

　　需要考虑建筑物剩余经济寿命52年，估价时点取得土地使用权取50年，分两种情形：

　　到期后对收回建筑物不予补偿，取50年

　　到期后对收回建筑物给予补偿，应加上建筑物剩余补偿的价值。

　　根据上述公式以及分析取得的数据，采用收益法测算出估价对象具有转让、出租、抵押权利条件下的房地产市场价格为总价12292万元，单价为13603元/㎡。

　　B.采用市场法测算改建完成后的写字楼市场价格

　　市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。

　　1.可比实例选择

　　选择三个与估价对象的用途相近(同)、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易的实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。由于估价对象周边新建出售的写字楼项目较少，选取实例时以同一地价区位的写字楼为参照。

　　注：三个可比实例结构、权益状况未说明(权利相同、结构用途相同、规模档次相当)

　　具体实例如下：

　　实例A：金宝通汇大厦

　　位于东城区建国门内金宝街18号，金宝街东段路南。金宝通汇大厦左右邻街无其他办公建筑，其商业、办公气氛主要受金宝街西段众多商务大厦影响。公共配套、基础设施齐全。交通便利，有24路、44路、713路、820路到达，距东二环线较近。项目占地3347㎡，总建筑面积17056㎡。建筑共9层，有底商，为新建建筑，目前主体结构及外立面装修均已完成，正进行内部装修，尚未有企业入住。抛光大理石外立面，采暖通风系统采用中央空调。物业管理费拟定为10元/㎡·月。2006年5月的市场价格为15500元/㎡。

　　实例B：盈地大厦

　　位于东城区朝阳门内大街298号，北邻朝阳门内大街，西距东四北大街约50m。地段商业气氛较好，公共配套、基础设施齐全。公交线路有110路、111路、106路、112路、202路、807路、846路等。大厦为建成并已使用项目，共地上9层，地下3层，含商业和写字楼。商业部分名称为盈通购物城，现正在招商。项目占地6500㎡，总建筑面积48·000㎡。建筑物外立面铺米花石材，部分为淡绿色玻璃幕墙。公共部分精装修，淡绿色玻璃外窗，采用中央空调系统。办公物业管理费为23元/月·㎡，由专业物业管理公司进行管理。2006年5月写字楼的市场价格为15000元/㎡。

　　实例C：金域中心

　　位于东城区朝阳门内大街以南，北距朝阳门内大街约50m，东距东二环约100m，西邻朝内小街。项目东有新建成的凯恒中心、北有中海油大厦，区域商务气氛浓郁，公共配套设施齐全。交通便利公交线路多，有112路、115路、109路等，距环线地铁朝阳门站约100m。项目总建筑面积12万㎡，共分九个组团，规模巨大。建筑物地下、2层地上7至12层不等，一至二层为商业。底商层高4.5m，二层商业及办公部分层高3.9m。配有美国约克和瑞士威克特中央空调系统、美国艾顿自控系统，美国GIC通讯系统、日本BOLIN安防系统等先进楼宇配套，通宽带及有线电视。建筑外立面采用抛光大理石与褐色玻璃幕墙相间，公共部分精装修。2006年5月的市场价格为15000元/㎡。

　　2.编制比较因素条件说明表

　　估价对象与可比实例的比较因素条件详述见表下表。

　　比较因素条件说明表

　　表1-8