2017年房地产估价师《案例分析》辅导：估价测算过程_第2页

　　因素修正系数=l-2.5%=97.5%。

　　⑧年限修正系数：基准地价界定的居住用途土地使用权年限为m=70年，估价对象土地使用权终止日期为2065年10月30日，土地剩余使用年限为n=59.48年。年限修正系数=(1-[1/(1+r)n])÷(1-[1/(1十r)m])=0.994

　　r：土地报酬率(取8.00%)

　　注：r的取值未说明理由

　　n：宗地剩余使用年限(59.48年)

　　m：法定最高出让年限(70年)

　　⑨容积率修正系数的确定：按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R)，查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。估价对象现状容积率约为2.71，确定容积率修正系数为0.932。

　　⑩估价对象楼面熟地价的确定楼面熟地价=适用的楼面熟地价×期日修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×因素修正系数

　　楼面熟地价=5870×l×0.994×0.932×0.975=5302元/㎡

　　2.建筑安装工程费

　　根据北京市建筑工程概预算定额标准，估价对象的建筑结构的建筑安装工程费约为1 800元/m2。

　　3.红线内市政工程费(基础设施建设费)

　　红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%，由此可测算红线内市政工程费：

　　1800×10%=180元/m2

　　4.专业人士费(勘察设计前期工程费)

　　包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%：

　　(1800+180)×10%=198元/m2

　　注：该费率取值未说明理由

　　5.管理费

　　管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为：

　　(1800+180)×8%=158.40元/m2

　　上述4项费用合计为2336.40元/m2。

　　注：该费率取值未说明理由

　　6.投资利息

　　利率按年贷款利率6.O3%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中土地开发期为0.5年、建设期1.5年。各项费用均匀投入，则投资利息为：

　　土地投资利息:5302×[(1+6.03%)0.5/2+1.5-1]=658.70元/m2

　　建筑物投资利息:2336.40×[(1+6.03%)1.5/2-1]=104.89元/m2

　　投资利息:658.70+104.89=763.59元/m2

　　7.投资利润

　　根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述土地使用权价格、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，成本利润率取10.00%，则投资利润为：

　　土地投资利润：5302×10.O0%=530.20元/m2

　　土地投资利润计算

　　建筑物投资利润：2336.40×10.O0%=233.64元/m2

　　投资利润：530.20+233.64=763.84元/m2

　　8.建筑物现值的确定

　　成本法中的成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。根据注册房地产估价师实地查看，并结合委托人和资产占有方的介绍，估价对象于1998年改造为现状，根据建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度一会计科目和会计报表》(1992年6月5日建综[1992]349号印发)，钢筋混凝土结构(包括框架大板与框架轻板)的说明，非生产用房的年限为60年，截止估价时点，估价对象房屋剩余耐用年限约为52年。求取建筑物的成新率的计算公式为：

　　(1)该建筑物的成新率=n÷(t+n)×100%

　　t=建筑物已使用过的年限为8年

　　n=建筑物剩余的年限为52年

　　该建筑物的成新率=52÷(8+52)×100%=86.67%

　　注：年限计算，估价时点土地剩余年限59.45大于建筑物剩余年限52年，所以选用建筑物剩余经济寿命计算，应在报告中说明。

　　(2)求取最终建筑物的现值，其计算公式为：

　　V=C×q

　　V=建筑物现值

　　C=建筑物重新购建价格(估价对象建筑物现状价值为上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费、建筑物投资利息、建筑物开发利润之和);

　　q=建筑物的成新率(%)

　　最终建筑物现状价值单价=(1800+180+198+158.40+104.89+233.64)×86.67%=2318.27元/㎡

　　9.估价对象房地产价值的确定

　　最终估价对象的价值单价=建筑物现状价值单价+土地使用权价格+土地投资利息+土地开发利润=2318.27+5302+658.70+530.20=8809.17元/㎡

　　最终估价对象现状价值总价=8809.17×15032.27=13242万元人民币

　　(二)从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格(假设开发法)

　　根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除;主楼4至12轴设为办公及设备用房;主楼一至四轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库;主楼12至16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室;基地面积为1875㎡，总建筑面积为9036㎡;主楼为六层;前面附属楼为八层(由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造);主楼顶上还加有一层设备层;结构形式为框架—剪力墙结构;大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533㎡，可设732座;停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。