2017年房地产估价师《案例分析》辅导：估价测算过程_第8页

　　3540×10%=354元/㎡

　　5.管理费

　　管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为：

　　3540×8%=283.20元/㎡

　　上述4项费用合计为4177.20元/㎡。

　　6.投资利息

　　利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为：

　　投资利息：4177.20×[(1+6.03%)1/2-1)=124.10元/㎡

　　7.开发利润

　　根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%，则开发利润为：

　　开发利润：4177.20×10.00%=417.72元/㎡

　　8.估价对象改建费用

　　估价对象改建费用单价：4177.20+124.10+417.72=4719.02元/㎡

　　9.估价对象价格测算结果

　　估价对象价格=改建完成后的写字楼价值-改建费用-应补交的出让金

　　注：缺销售费、销售税、公共配套费、开发税、其他工程费缺、取得在建工程买方税

　　专业人士费10%、管理费8%、利润率取10.00%缺数值取值理由

　　投资利息计算基数缺销售费、取得在建工程买方税费，估价对象补交出让金不应计息

　　开发利润应是成本利润率，基数缺销售费、投资利息、取得在建工程买方税费

　　单价=13811—4719.02—563.47=8528.50元/㎡

　　估价对象总价=8528.50×9036÷10000=7706万元

　　(三)从续建为公寓角度测算估价对象市场价格(假设开发法)

　　公寓的续建工程主要包括部分未完工的土建工程、装修工程、设施设备工程等。续建公寓的基本设施情况：供暖及空调通风冬季采用暖气供暖，热源由锅炉房提供;夏季采用分体空调系统。消防设自动报警及喷淋系统，地面停车位约50个。

　　续建公寓的建成后主要部分装修设计标准见下表：

　　主要部分内装修一览表

　　表1-17

　　A.采用市场法测算改建完成后的公寓市场价格;

　　市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。

　　1.可比实例选择

　　选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的二手房交易实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。

　　具体实例如下：

　　实例A：元嘉国际公寓

　　位于东城区东四十条，总建筑面积约3.5万㎡，其中包括酒店式服务公寓、底商、地下停车场及其相应配套服务设施，交通便利公交线路多临近地铁，距东二环约200m。2006年5月精装修公寓的二手房市场价格13627为元/㎡。

　　实例B：恒基中心汇豪阁公寓

　　位于东城区建国门内大街，北京站附近，交通便利公交线路多临近地铁，公寓为酒店式管理，精装修，2006年5月公寓的二手房市场价格为13043元/㎡。

　　实例C：巷上家园

　　位于东城区钟楼北桥东北向安德路，有底商。交通便利，公交线路较多。容积率4.9，绿化率30.27%，2006年5月简装修公寓的二手房市场价格为11280元/㎡。

　　注：缺权益、结构、总建筑面积介绍

　　2.编制比较因素条件说明表

　　估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表。

　　比较因素条件说明表

　　表1-18