2017年房地产估价师《案例分析》辅导：估价测算过程_第3页

　　各楼层面积表　　　　　　　　　　　　　　表1-6

　　改建方案的室内外装修设计如下：

　　外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙(重量轻，强度高);

　　外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗;

　　天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板;

　　隔断墙：采用双排T型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶;

　　会议室层顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板;

　　楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。

　　A.采用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格

　　收益法是指运用适当的报酬率，将预期的房地产未来各期的正常净收益折算

　　到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格。

　　1.年租金毛收入

　　经对估价对象周边相类似的物业调查分析，确定估价对象可出租建筑面积的租金水平。整个区域类似中高档次写字楼每天每平方米租金4元至6元。实例如下表：

　　注：选用类似写字楼可比实例状况描述不充分，表格形式一目了然。

　　未说明可比实例租金的含义

　　未说明租金4-6元为预测值

　　写字楼租金实例

　　表1-7

　　最终取其平均值确定估价对象的租金为每天每建筑平方米5元，在市场上有一定的竞争力，办公面积、会议室面积等在计算租金时统一按可出租的办公用房面积，即7832㎡计算

　　注：计算错误4991+613+2016=7620，设施设备面积不可出租;

　　车库收益按停车位计算，停车总数为132辆，根据当前市区写字楼车位出租情况，估价对象的车位租金取600元/个·月，在市场上有一定的竞争力。则估价对象的年租金毛收入为：

　　(5×7832×365+600×12×132)÷10000=1524.38万元

　　注：车库租金应单独计算和写字楼的报酬率不同

　　没有考虑停车场出租空置率和拖欠租金问题

　　2.年有效租金收入

　　考虑出租代理费用、出租空置率、租赁缓租期、租金交付拖欠等情况的影响，每年每套房屋总收益损失的租金按1.5个月计算，则年有效租金收入为：

　　1524.38万元×(1-1.5/12)=1333.83万元

　　注：应说明是预测值

　　车库收益按房屋的空置率计算不合适

　　3.年客观运营费用

　　(1)房产税

　　按年有效租金收入的12%计算，

　　1333.83万元×12%=160.06万元

　　(2)营业税、城市建设维护税和教育费附加

　　按年有效租金收入的5.5%计算，

　　1333.83万元×5.5%=73.36万元

　　(3)物业维修费用

　　根据目前物业维修的统计资料，维修费用约占年有效租金收入的2%，则物业维修费为：

　　1333.83万元×2%=26.68万元

　　维修费用约占年有效租金收入的2%

　　注：应说明取费依据

　　(4)土地使用税(城镇土地使用税);

　　按4元/㎡(土地面积)计算，土地使用税为：

　　5550×4÷10000=2.22万元

　　注：应说明土地使用税4元/㎡取费依据

　　(5)物业管理费(合公共水电费、垃圾处理费、物业公司工作人员工资等)

　　按年有效租金收入的5%计算：

　　1333.83万元×5%=66.69万元

　　物业管理费按年有效租金收入的5%

　　注：应说明取费依据

　　(6)年客观运营成本

　　年客观运营成本=上述5项之和=329.01万元

　　注：缺保险费或相关说明

　　4.年净收益

　　年净收益=年有效租金收入一年客观运营成本=1333.83万元-29.01万元=1004.82万元

　　5.确定报酬率

　　报酬率实质上是一种投资收益率，即报酬率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。虽然目前北京房地产投资的风险较以往有所增加而投资收益率有所下降，但相对其他行业仍然具有较高的投资收益率。由于房地产本身的固有特性以及房地产存在的地域性，使不同区位、不同类型、不同时期的房地产投资收益率会存在一定的差异。经过调查计算分析，估价对象所在区域为北京市最中心地带，房价回落的可能性很小，但同时总房价款较高因此仍具有一定的投资风险，最终确定投资收益率为8%。

　　注：写字楼和车库取相同的报酬率错误

　　6.采用收益法测算的房地产市场价格

　　注：未说明公式选用理由

　　p=a/r×[1-1/(1+r)n]

　　其中P——房地产市场价格

　　a——年净收益(1004.82万元/年)

　　r——报酬率(8%)

　　n——收益年限(综合土地使用年限50年)