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2017年房地产估价师《案例分析》辅导：估价测算过程_第6页

中华考试网 [ 2017年8月23日 ] 【大中小】

　　(1)可比实例选择

　　选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的土地出让交易实例，以它们的价格作比较，结合影响土地价格的因素，进行因素修正，求取待估土地的价格。

　　具体实例如下：

　　实例A：海运仓危改B2国华大厦用地位于东城区东城区海运仓，总占地面积9502㎡，地上建筑面积56990㎡，2004年土地楼面价格为1800元/㎡。

　　实例B：中国石油大厦1、2期用地位于东直门内大街，总占地面积22519.88㎡，地上建筑面积144959㎡，2004年土地楼面价格为1800元/㎡。

　　实例C：东营房住宅小区用地

　　位于东城区东营房，总占地面积9573㎡，地上建筑面积66053.7㎡，含居住、商业、办公，2004年综合用地土地楼面价格为1600元/㎡。

　　(2)编制比较因素条件说明表

　　估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表。

　　比较因素条件说明表

　　表1-12

#FormatImgID_3#		待估宗地	实例A	实例B	实例C
位置		东城区北河沿大街	东城区海运仓	东直门内大街	东城区东营房
土地使用年限（年）		50	50	50	50
交易日期		2006年	2004年（注：不适合作可比实例）	2004年（注：不适合作可比实例）	2004年（注：不适合作可比实例）
土地用途		综合	综合	综合	综合
交易情况		正常	正常	正常	正常
楼面毛地价（元/㎡）		待估	1800	1800	1600
区域因素	交通便捷度	较好	较好	较好	一般
	区域土地利用方向	较好	较好	较好	一般
	临街道路状况	一般	较好	较好	一般
	宗地形状及可利用度	较好	较好	较好	较好
	基础设施状况	较好	较好	较好	较好
个别因素	商业繁华度	一般	较好	较好	一般
	临街状况	不临街	一面临街	一面临街	三面临街
	临街宽度和深度	较差	较好	较好	一般
	土地面积（㎡）	5550	9502	22519.88（注：不适合作可比实例）	9573
	容积率	2.71	6.00	6.44	6.9
	地价区类	二类	二类	二类	二类

　　(3)编制比较因素条件指数表

　　根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数见下表：

　　比较因素条件指数表

　　表1-13

#FormatImgID_4#		待估宗地	实例A	实例B	实例C
土地使用年限		100	100（注：未作年限调整）	100（注：未作年限调整）	100（注：未作年限调整）
交易日期		100	100	100	100
土地用途		100	100	100	100
交易情况		100	100	100	100
区域因素	交通便捷度	100	100	100	98
	区域土地利用方向	100	100	100	98
	临街道路状况	100	101	101	100
	宗地形状及可利用度	100	100	100	100
	基础设施状况	100	100	100	100
个别因素	商业繁华度	100	102	102	100
	临街宽度和深度	100	102	102	101
	土地面积（㎡）	100	101	102	101
	客积率	100	97	96	95
	地价区类	100	100	100	101

　　(4)编制因素比较修正系数表

　　根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数见下表：

　　因素比较修正系数表

　　表1-14

#FormatImgID_5#		实例A	实例B	实例C
土地使用年限		100/100	100/100	100/100
交易日期		100/100	100/100	100/100
土地用途		100/100	100/100	100/100
交易情况		100/100	100/100	100/100
区域因素	交通便捷度	100/100	100/100	100/98
	区域土地利用方向	100/100	100/100	100/98
	临街道路状况	100/101	100/101	100/100
	宗地形状及可利用度	100/100	100/100	100/100
	基础设施状况	100/100	100/100	100/100
个别因素	商业繁华度	100/102	100/102	100/100
	临街宽度和深度	100/102	100/102	100/101
	土地面积（㎡）	100/101	100/102	100/101
	容积率	100/97	100/96	100/95
	地价区类	100/100	100/100	100/100
修正后的地面出让金		1748	1749	1719
比准价格		1739

　　(5)上述三个实例中与估价对象的相关性强度相近，采用算术平均求取，

　　则测算的结果为：

　　正常楼面毛地价：(1748+1749+1719)÷3=1739元/㎡

　　则需补交楼面毛地价=正常楼面毛地价-原楼面毛地价=1739-1175.53=63.47元/㎡

　　补交地价总额为563.47×9036÷10000=509.15万元

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