2018年房地产估价师案例与分析第五章第一节房地产估价规范_第5页

　　4.3.13 测算净收益时，应根据净收益过去、现在和未来的变动情况，判断确定未来净收益流量及其类型和对应的收益法公式，并应在估价报告中说明判断确定的结果及理由。

　　4.3.14 报酬率宜选用下列方法求取：

　　1.市场提取法：选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益、等数据，选用相应的收益法公式，测算报酬率。

　　2.累加法：以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率 ;风险调整值为承担额外风险所要求的补偿，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。

　　3.投资收益率排序插入法：找出有关不同类型的投资及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率。

　　4.3.15 资本化率宜采用市场提取法确定，其中的综合资本化率还可以根据具体情况，选用下列方法确定：

　　1.根据购买房地产的资金构成，将抵押贷款资本化率与权益资金资本化率的加权平均数作为综合资本化率，按下式计算：

　　RO=M·RM+(1-M)RE ………………(4.3.15-1)

　　式中： RO─综合资本化率(%);

　　M─贷款价值比率;

　　RM─抵押贷款资本化率;

　　RE─权益资金资本化率(%)。

　　根据房地产中土地和建筑物的价值构成，将土地资本化率和建筑物资本化率的加权平均数作为综合资本化率，按下式确定：

　　RO=L·RL+B·RB ………………(4.3.15-2)

　　式中：

　　RO─ 综合资本化率(%);

　　RL─ 土地资本化率(%)，

　　RB─ 建筑物资本化率(%);

　　L ─ 土地价值占房地价值的比率(%);

　　B ─ 建筑物价值占房地价值的比率(%)。

　　4.3.16 收益价值的计算，应符合下列规定：

　　1.对土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。

　　2.对建筑物剩余经济寿命超过建设用土地使用权剩余期限，且出让合同约定土地使用权期间届满无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值;

　　3.对建筑物剩余经济寿命超过建设用土地使用权剩余期限，且出让合同未约定土地使用权期间届满无偿收回土地使用权及地上建筑物的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。

　　4.利用土地与建筑物共同产生的收益计算土地价值，可采用下式：

　　利用土地和建筑物共同产生的收益计算建筑物价值，可采用下式：

　　式中：

　　AO ─土地与地上建筑物共同产生的净收益(元或元/m2);

　　VL ─ 土地价值(元或元/m2);

　　VB ─ 建筑物价值(元或元/m2)。

　　4.3.17 自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，可根据具体情况，选用下列方法计算：

　　1.先分别测算自价值时点起计算的剩余期限土地使用权和以收益期为使用期限的土地使用权在价值时点的价值，再将两者相减;

　　2.先预测自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在收益期结束时的价值，再将其折现到价值时点。

　　4.4 成本法

　　4.4.1 运用成本法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：

　　1.选择具体估价路径;

　　2.测算重置成本或重建成本;

　　3.测算折旧;

　　4.计算成本价值。

　　4.4.2 成本法估价时，对包含土地和建筑物的估价对象，应选择具体估价路径，并应符合下列规定：

　　1.应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路径或房地分估路径，并应优先选择房地合估路径;

　　2.当选择房地合估路径时，应把土地当作原材料，模拟房地产开发建设过程，测算房地产重置成本或重建成本;

　　3.当选择房地分估路径时，应把土地和建筑物当作各自独立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。

　　4.4.3 测算房地产重置成本或重建成本，应符合下列规定：

　　1.重置成本或重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

　　2.房地产的必要支出及应得利润包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。

　　4.4.4 测算土地成本和土地重置成本，可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法，并应符合下列规定：

　　1.土地成本和土地重置成本应为在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润;

　　2.重新购置土地的必要支出应包括土地购置价款和相关税费，重新开发土地的必要支出及应得利润应包括待开发土地成本、土地开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润；

　　3.除估价对象状况相对于价值时点应为历史状况或未来状况外，土地状况应为土地在价值时点的状况，土地使用期限应为自价值时点起计算的土地使用权剩余期限。

　　4.4.5 测算建筑物重置成本或重建成本，可采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法，或利用政府或其有关部门公布的房屋重置价格扣除其中包含的土地价值且进行适当调整，并应符合下列规定：