2018年房地产估价师案例与分析第五章第一节房地产估价规范_第6页

　　1.对一般的建筑物，或因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺改变等使得旧建筑物复原建造有因难的建筑物，宜测算重置成本;

　　2.对具有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物，宜测算重建成本;

　　3.建筑物重置成本和重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润;

　　4.建筑物的必要支出及应得利润应包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润;

　　5.利用政府或其有关部门公布的房屋重置价格扣除其中包含的土地价值且进行适当调整测算建筑物重置成本或重建成本的，应了解该房屋重置价格的内涵。

　　4.4.6 各项必要支出及应得利润的测算，应符合下列规定：

　　1.各项必要支出及应得利润应为正常客观的支出和利润；

　　2.销售税费和开发利润不应作为投资利息的计算基数；

　　3.作为投资利息计算基数的各项必要支出的计息期，应分别自其发生时起至建设期结束时止;

　　4.开发利润应在明确其计算基数和相应开发利润率的基础上，为其计算基数乘以开发建设类似房地产的相应开发利润率。

　　4.4.7 建筑物折旧应为各种原因造成的建筑物价值减损，并应等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本减去建筑物在价值时点的市场价值，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

　　4.4.8 测算建筑物折旧，可选用年龄-寿命法、市场提取法、分解法。

　　4.4.9 采用年龄-寿命法测算建筑物折旧后价值时，可选用下列公式：

　　1.直线法：

　　2.成新折扣法：

　　V =C·q …………(4.4.9-2)

　　式中：

　　V ─建筑物折旧后的价值(元或元/m2);

　　C ─建筑物重置成本或重建成本(元或元/m2);

　　S ─建筑物预计净残值(元或元/m2);

　　t ─建筑物有效年龄(年);

　　N ─建筑物经济寿命(年);

　　q ─建筑物成新率(%)。

　　4.4.10 建筑物有效年龄应根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，在建筑物实际年龄的基础上进行适当加减调整得出。

　　4.4.11 建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算 ，可在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护、更新改造等状况及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断后确定。非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的，测算建筑物折旧时，应将建筑物经济寿命替换为自建筑物竣工时起至土地使用权期间届满之日止的时间。

　　4.4.12 采用市场提取法求取建筑物折旧，应从交易实例中选取不少于三个含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物作为可比实例，通过这些可比实例的成交价格减去土地重置成本得到建筑物折旧后价值，然后将建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧后价值得到建筑物折旧。

　　4.4.13 采用分解法求取建筑物折旧，应先把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，并应分为可修复折旧和不可修复折旧两类。再分别测算出各个组成部分，然后相加得到建筑物折旧。

　　修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，应作为可修复折旧;否则，应作为不可修复折旧。对可修复折旧，应测算修复成本并将其作为折旧额。

　　4.4.14 测算建筑物折旧时，应到估价对象现场，观察、判断建筑物的实际新旧程度，并应根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等情况确定折旧额或成新率。

　　4.4.15 成本价值的计算，应符合下列规定：

　　1.对估价对象为包含土地和建筑物的房地产的，房地合估路径的成本价值应为房地产重置成本或重建成本减去建筑物折旧，房地分估路径的成本价值应为土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。

　　2.对估价对象为土地的，成本价值应为重新开发土地的必要支出及应得利润。

　　3.对估价对象为建筑物的，成本价值应为建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。

　　4.4.16 在建工程和新近开发完成的房地产，采用成本法估价时可不扣除折旧，但对存在减价因素的，应予以相应的减价调整。

　　4.4.17 成本法测算出的价值，宜为房屋所有权和土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。当估价对象的权益状况与此不相同时，应对成本法测算出的价值进行相应调整。

　　4.5 假设开发法

　　4.5.1 运用假设开发法估价，应按下列步骤进行：

　　1.选用具体估价方法;

　　2.选择估价前提;

　　3.选择最佳开发经营方式;

　　4.测算后续开发经营期;

　　5.测算后续开发的必要支出;

　　6.测算开发完成后的价值;

　　7.确定折现率或测算后续开发应得利润;

　　8.计算开发价值。

　　4.5.2 假设开发法估价时，应选择具体估价方法，并应符合下列规定：

　　1.应根据估价对象所处开发建设阶段等情况，选择动态分析法或静态分析法，并应优先选用动态分析法;

　　2.动态分析法应对后续开发的必要支出和开发完成后的价值进行折现现金流量分析，且不另外测算后续开发的投资利息和应得利润;