2018年房地产估价师案例与分析第五章第一节房地产估价规范_第7页

　　3.静态分析法应另外测算后续开发的投资利息和应得利润。

　　4.5.3 假设开发法的估价前提应根据估价目的、估价对象、所处开发建设状态等情况，并经过分析，选择下列前提之一：

　　1.业主自行开发前提;

　　2.自愿转让开发前提;

　　3.被迫转让开发前提。

　　4.5.4 选择最佳开发经营方式时，应先调查估价对象状况、估价对象所在地的房地产市场状况等情况，再据此确定未来开发完成后的房地产状况及其经营方式。

　　4.5.5 后续开发经营期应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况、未来开发完成后的房地产经营方式、类似房地产开发项目相应的一般期限、估价前提、估价对象所处开发建设状态、未来房地产市场状况等进行测算。

　　4.5.6 后续开发的必要支出应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况、未来开发完成后的房地产经营方式、估价前提、估价对象所处开发建设状态等来确定，并应符合下列规定：

　　1.后续开发的必要支出应根据估价对象开发成未来开发完成后的房地产所必须付出的各项成本、费用和税金，动态分析法的构成项目包括：后续开发的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等。静态分析方法的构成项目还包括后续开发的投资利息。

　　当估价前提为自愿转让和被迫转让的，构成项目还应包括估价对象取得税费。

　　2.动态分析法中折现前后续开发的必要支出应为预计其在未来发生时的金额，静态分析法中后续开发的必要支出可为假设其在价值时点发生时的金额。

　　4.5.7 开发完成后的价值测算，应符合下列规定：

　　1.不应采用成本法测算;

　　2.采用比较法测算时，应先测算开发完成后的房地产单价，再将该单价乘以未来开发完成后的房地产面积或体积等得出开发完成后的房地产总价值;当未来开发完成后的房地产中有不同用途或档次等较大差别时，应分别测算不同部分的单价，再将它们乘以相应的面积或体积等后相加得出开发完成后的房地产总价值。

　　4.5.8 动态分析方法中的折现前开发完成后的价值，应符合下列规定：

　　1.应为未来开发完成后的房地产在其开发完成时的价值;但当能预计未来开发完成后的房地产预售或延迟销售时，应为预售或延迟销售时的价值;

　　2.应根据类似房地产未来市场价格变动趋势进行预测。

　　4.5.9 静态分析方法中的开发完成后的价值，可为假设未来开发完成后的房地产在价值时点的价值。

　　4.5.10 动态分析方法中的折现率，应为类似房地产开发项目所要求的收益率。

　　4.5.11 静态分析方法中后续开发的投资利息的计算基数，应包括估价对象价值或价格和后续开发的建设成本、管理费用和销售费用。当估价前提为自愿转让和被迫转让时，计算基数还应包括估价对象取得税费。 各项基数的计息期，应分别自其发生时起至建设期结束时止。

　　4.5.12 静态分析方法中后续开发的应得利润，应在明确其计算基数的基础和相应开发利润率的基础上，为其计算基数乘以类似房地产开发项目相应开发利润率。

　　4.5.13 动态分析方法的开发价值，应为开发完成后的价值与后续开发的必要支出折现到价值时点后相减;静态分析方法的开发价值，应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

　　4.6 其他估价方法

　　4.6.1 房地产估价除可选用比较法、收益法、成本法、假设开发法外，还可根据估价目的和估价对象等情况，选用表 4.6.1中的其他估价方法。

　　表 4.6.1 其他估价方法

　　序号估价方法适用范围

　　1基准地价修正法政府或其有关部门已公布基准地价地区的土地估价

　　2路线价法城镇临街商业用地批量估价

　　3标准价调整法大量相似的房地产批量估价

　　4多元回归分析法大量相似的房地产批量估价

　　5修复成本法可修复的房地产价值减损评估

　　6损失资本化法不可修复的房地产价值减损评估

　　7价差法不可修复的房地产价值减损评估，房地产价值增加评估

　　4.6.2 运用基准地价修正法进行宗地估价时，应按下列步骤进行：

　　1.搜集有关基准地价的资料;

　　2.查找估价对象宗地所在位置的基准地价;

　　3.对基准地价进行市场状况调整;

　　4.对基准地价进行土地状况调整;

　　5.计算估价对象宗地价值或价格。

　　4.6.3 基准地价修正法估价时，应符合下列规定：

　　1.将基准地价调整为宗地价值或价格前，应了解基准地价的内涵。

　　2.对基准地价进行市场状况调整时，应将基准地价在其基准日期的值调整为在价值时点的值，调整的方法与比较法中市场状况调整的方法相同。

　　3.对基准地价进行进行土地状况调整，应将估价对象宗地状况与基准地价对应的土地状况进行比较，根据他们之间的差异对基准地价进行相应的调整。

　　4.运用基准地价修正法评估宗地价值，宜按估价对象所在地对基准地价的有关规定执行。

　　4.6.4 运用路线价法进行土地估价时，应先在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，再在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，然后利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地的价值或价格。