2019房地产估价师理论方法章节知识点:第三章第四节_第8页

　　【例题】一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是利率。从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上涨。参见教材P145。

　　(五)汇率

　　汇率是一种货币折算为另一种货币的比率，在国际投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。

　　当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，导致其房地产价格上涨。

　　【例题】影响房地产价格的经济因素主要有(　)。

　　A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平

　　B.社会发展状况、房地产投机和城市化

　　C.财政收支及金融状况、利率

　　D.物价、汇率、居民收入

　　E.人口数量、行政隶属变更、居民收入

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是经济发展。选项B属于社会因素;选项E中人口数量属于人口因素，行政隶属关系变更属于其他因素，居民收入属于经济因素。参见教材P142。

　　【例题】下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是(　)。

　　A.居民收入增加

　　B.房产税征收

　　C.人民币升值

　　D.居民消费价格指数上升

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、物价、利率和汇率等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。参见教材P142。

　　六、社会因素

　　(一)政治安定状况(了解)

　　一般地说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。

　　(二)社会治安状况(了解)

　　房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。

　　(三)城市化(熟悉)——容易想当然和经济因素混淆

　　城市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的过程，表现为人口由乡村向城镇转移以及城镇不断发展和完善等。城市化是18世纪产业革命以后社会经济发展的世界性现象，世界各国先后开始从以农业为主的乡村社会，转向以工业和服务业为主的现代城市社会。

　　通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标又称为城市化率或城镇化率。一般地说，城市化意味着城镇人口不断增长，从而对城镇房地产的需求不断增加，进而会带动城镇房地产价格上涨。

　　【例题】在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于(　)。

　　A.社会因素

　　B.环境因素

　　C.人口因素

　　D.行政因素

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是城市化。影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。参见教材P146。

　　(四)房地产投机(了解)——容易想当然地和经济因素混淆

　　房地产投机是指不是为了使用或出租，而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。即为卖而买。

　　投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上。预期价格上涨，则会买入。

　　房地产投机对房地产的影响有多重性：①引起房地产价格上涨;②引起房地产价格下跌;③起着稳定房地产价格的作用。

　　消极影响：造成市场剧烈波动。

　　在房地产节节上升期，投机者的抢购会造成一种虚假需求，推动价格进一步上涨。

　　在价格下跌期，投机者的大量抛售，会使价格进一步下跌。

　　当投机者判断失误，或被过度的热烈(乐观)或恐慌(悲观)的气氛或心理所驱使时，可能造成价格的剧烈波动。

　　积极影响：平抑稳定。当房地产需求较小时，投机者购置房地产，造成房地产需求增加。而在房地产价格上涨到一定程度时，投机者抛售房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。

　　七、国际因素(了解)

　　世界经济状况，世界经济发展良好，有利于房地产价格上涨。

　　国际竞争状况，主要指国与国之间为吸引外资展开的竞争。

　　低地价政策可以使房地产价格下降，但吸引资金的注入，会增加房地产的需求，从而导致价格上涨。

　　政治对立状况，国与国的政治对立，不免会出现经济制裁或经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。

　　军事冲突状况，战争使房地产价格下降。

　　(“盛世置业，乱世藏金”)

　　八、心理因素(了解)

　　影响房地产价格的心理因素

　　①购买或出售时的心态;

　　②个人的欣赏趣味或偏好;

　　③时尚风气、跟风或从众心理;

　　④接近名家住宅的心理;

　　⑤讲究风水或吉祥号码。

　　心理影响情况：

　　(1)房地产需求者想买，而拥有者惜售，则成交价一般高于市场价格。

　　(2)房地产购买者出于自身的特殊需要，在竞争中抬高价格。

　　(3)房地产拥有着偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售房地产变现，这时的成交价格多会低于正常市场价格。