2019房地产估价师理论方法章节知识点:第三章第四节_第6页

　　(3)严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨;反之，会使未来的商品房价格下降。

　　(4)提高购房最低首付款比例、上调个人购房贷款利率、缩短最长贷款期限，会提高购房门槛、增加购房支出，从而会减少住房需求，进而会使住房价格下降;反之，会使住房价格上涨。

　　【例题】下列情况中会导致房地产价格上升的是(　)。

　　A.上调住房抵押贷款利率

　　B.收紧房地产开发贷款

　　C.开征房地产持有环节的税收

　　D.增加土地供应

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是金融制度政策。选项A上调贷款利率，增加购买成本负担，减少购买，从而导致房地产价格下降;选项C开征持有环节税，对挤压房地产泡沫，很给力，导致价格下降;选项D增加供给，降低价格。参见教材P138。

　　(三)税收制度政策(掌握)——税收工具

　　(1)新开征、暂停征收、恢复或者取消征收房地产税收，提高或者降低税率或税额标准等，会对房地产价格有影响。

　　(2)不同种类的房地产税收，导致房地产价格变动的方向、程度和速度是不尽相同的。

　　(3)按照征收环节，可分为房地产开发环节、交易环节和保有环节的税收。

　　包括税目 作用机理(理解) 短期内的作用结果(自己要会推理)

　　房地产开发环节的税收 耕地占用税、企业所得税 增加开发环节的税收，增加开发成本，推动价格上涨 卖方市场，成本上升转嫁给消费者，价格上升;减少开发环节的税收难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发商的“超额利润”;买方市场，成本上升会压缩开发商的利润，但是价格难以上涨

　　房地产交易环节的税收(流转环节) 契税

　　土地增值税

　　增值税

　　城市维护建设税

　　教育费附加

　　个人所得税

　　印花税 向卖方征税，税收增加会使房地产价格上升;向买方征税，税收增加会抑制需求，使价格下降 卖方市场：增加卖方的税收可以转移给买方，价格上涨

　　买方市场：增加卖方的税收使卖方收益减少而价格不变;增加买方的税收，使价格下降

　　房地产持有环节的税收(可同时影响供需) 城镇土地使用税、房产税 增加税收，增加房地产的使用成本，会使需求者倾向于购置较小面积的房产，抑制投资和投机需求，导致价格下降 抑制房地产需求、减少囤积、增加供给

　　【例题】税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是税收制度政策。减少房地产开发环节的税收，降低开发商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。类似的题目，运用相关的经济原理进行推导，得出结论。(不必机械死记硬背)。参见教材P138。

　　【例题】下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是(　)。

　　A.降低房地产开发贷款利率

　　B.增加土地有效供给

　　C.降低契税

　　D.提高购房贷款利率

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是税收制度政策。选项A降低贷款利率，将降低开发成本，可能导致价格下降;选项B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果;选项D提高购房者贷款利率，将抑制需求，导致价格下跌。选项C降低契税，使购房者成本减低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。参见教材P138。

　　【例题】下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是(　)。

　　A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

　　B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

　　C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

　　D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是税收制度政策。选项B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格下降。选项C在买方市场下，增加卖方的税收通常不会使房地产价格下降。选项D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格上升。参见教材P138。

　　(四)有关规划和计划(考点会放在相关知识中的规划知识部分)(熟悉)

　　政府的规划和计划的编制、调整和修订，对房地产价格有较大的影响。

　　1.国民经济和社会发展规划——政府调控经济的依据，对房地产价格有很大影响

　　国民经济和社会发展规划是国家加强和改善宏观调控的重要手段，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。它按行政层级，分为国家级规划、省(区、市)级规划、市县级规划;按对象和功能类别，分为总体规划、专项规划、区域规划。

　　2.城乡规划——统筹安排空间布局

　　①总体规划

　　②控制性详细规划——是政府做出项目规划许可的依据

　　③修建性详细规划——对地块具体的安排和设计

　　城市规划对房地产价格的影响很大，例如，如果城市规划将某个地区列为重点发展区域，则这个地区的房地产价格一般会上涨。