2019房地产估价师理论方法章节知识点:第三章第四节_第2页

　　对城市建设用地，地基(工程地质)状况对地价的影响较大。

　　对于建设用地来说，一般情况下，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高;反之，地价则低。

　　地基(工程地质)状况好的，需要的地基加固处理等费用低，从而地价高;相反，则地价低。

　　5.土壤

　　土壤的污染情况(武汉的毒地事件)、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。

　　6.土地开发程度

　　熟地价格高于生地价格;“七通一平”地价>“五通一平”地价>“三通一平”地价。

　　●建筑物实物因素

　　1.建筑规模

　　建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有所影响。规模过小或过大，都会降低单价。不同用途、不同地区，对建筑规模的要求是不同的。

　　层高或室内净高对房地产价值的影响。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感，价值较低。但层高或室内净高过高会增加造价(无效成本)，还会增加能耗，也会降低房地产价值(功能过剩的折旧)。

　　2.建筑结构

　　对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构的建筑物，价值一般是从高到低。不同结构的建筑物的造价一般不同，这通常也会反映到其价值上。

　　3.设施设备

　　设施设备齐全、完好的，价值会高;反之，价值会低。

　　4.装饰装修

　　其他条件一样，精装修房价值>简装修房价值>毛坯房价值。

　　5.空间布局

　　空间布局关系到建筑物的使用，对房地产价值有较大的影响。平面布置合理、交通联系方便、有利于使用的建筑物，价值就高;反之，价值就低。尤其是住宅，平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。

　　【例题】住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中(　)。

　　A.区位因素

　　B.社会因素

　　C.实物因素

　　D.权益因素

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。参见教材P125。

　　6.建筑功能

　　建筑物应满足防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等要求。

　　7.外观

　　包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有较大的影响。外观新颖、优美，价格高;单调、呆板，很难引起人们的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，特别是在外形上会让人产生不好的联想，则价格会低。

　　8.新旧程度

　　建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维护情况、完损状况、工程质量等。总的来说，建筑物越新的，价值就高;反之，价值就低。

　　(二)房地产权益因素

　　房地产是构成环境的重要因素，其利用会影响周围和社会公众的利益，存在“外部性”。

　　对房地产的利用，必须进行限制(3个方面)：

　　1.房地产权利及其行使的限制

　　权利性质(所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权)，是否完整、清晰。

　　共有房地产共有人较多，价格较低。人多口杂，意见难统一。成交价格多会低于正常价格。

　　2.房地产使用管制

　　使用管制：农用地转为建设用地，城市规划限制性规定(土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等)。

　　不同用途对土地位置等的要求不同，(区位理论);土地位置一定的情况下，规定用途(商业、办公、居住，还是工业或绿化)对地价有着很大的影响。

　　(第9章，补地价两种情况，土地用途变更，增加容积率)

　　在城市发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地的情况下，如果政府规定只能维持现有的农业用途(农地保护)，则地价较低，而如果一旦允许改变用途，则地价会大幅度上涨。(土地变性，自然增值)

　　容积率对地价也有很大的影响。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的容积率和不包含地下建筑面积的容积率。

　　在补交出让金等费用方面，有的地方政府规定地下建筑面积不补交或者只按照地上建筑面积的出让金等费用水平的一定比例(如1/3)补交。这些规定对地价都有很大的影响。

　　【例题】现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于(　)方面的制约。

　　A.建筑技术

　　B.土地权利设置

　　C.相邻关系

　　D.房地产使用管制

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。参见教材P128。

　　【例题】下列属于土地使用管制的事项有(　)。

　　A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

　　B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

　　C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0

　　D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路