2019房地产估价师理论方法章节知识点:第三章第四节_第4页

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。经济距离：更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。参见教材P132。

　　3.临街状况

　　一般来说，不临街住宅的位置要好于临街住宅，而商业用途的房地产则相反。

　　商业用途房地产的临街状况主要有：一面临街;前后两面临街;街角地;长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街。“金角银边草肚皮”。商业用途房地产的临街状况不同，价值会有所不同，甚至有很大差异。(联系第九章路线价法相关内容)电商时代在改变这种影响。

　　4.朝向

　　对住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光和日照;中国处在北半球，南向是阳光最充足的方位，一般认为“南方为上，东方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。(风水说)

　　5.楼层

　　楼层影响到通达性、通风、采光、日照、视野、景观、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净，以及顶层是否可独享屋面使用权。

　　底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等(容易混淆，楼层属于空间区位。注意区分层高，层高是由上下层楼板的间距决定的，所以属于实物因素。)

　　住宅楼层，没有电梯的住宅——中间楼层较优，顶层和底层较劣。有电梯的住宅——一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣。商业用房，地上一层价格或租金最高，其他层一般不到一层价格或租金的60%。

　　【例题】一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。参见教材P133。

　　【例题】周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。商业用房位置优劣的首要因素是繁华程度、临街状况和交通条件，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。参见教材P129。

　　【例题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是(　)。

　　A.商业用房

　　B.住宅

　　C.写字楼

　　D.工业用房

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。联系商铺的实例。参见教材P133。

　　●交通

　　交通可分为道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度以及交通收费情况等。

　　开辟新的交通线路，如新建道路、通公共汽车、建地铁或轻轨，可以改善沿线地区特别是站点周边地区的交通条件，一般会使这些地区的房地产上涨。(地铁概念、轨道交通概念)

　　某些房地产所处的位置看起来交通方便，实际上并不方便，这可能是受到交通出入口、立交桥、高架路、交通管制等的影响。

　　对房地产价格有影响的交通管制，主要有限制车辆通行、实行单行道、禁止掉头或左拐弯等。

　　交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。

　　实行某种交通管制，对某类房地产来说，可能会降低其价值，但对于另一类房地产来说则可能会提高其价值。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高其价值。(这种具有双重可能的情况，一般不会命题，要出也在判断中，注意不能把话说的过头)

　　●外部配套设施

　　外部配套设施完备，中小学(学区房)、医院以及有购物中心、休闲娱乐场所等。(注意与实物因素中的内部设施的区分)

　　●周围环境

　　1.大气环境：空气质量的好坏关系人体健康。房地产所处地区的空气中是否有难闻的气味、有毒有害物质和粉尘等，对房地产价格有很大影响。公共厕所、垃圾站、化工厂、钢铁厂、屠宰厂、酱厂等都可能造成空气污染，凡接近这些地方的房地产，价格通常较低。(全国的雾霾天气，PM2.5指数进入民众日常生活视野，河北等高污染城市，可能会有更多的人逃离)

　　2.水文环境：地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，对其附近的房地产价格也有很大的影响。

　　3.声觉环境：交通运输工具(如汽车、火车、飞机、船舶)、社会人群活动(如农贸市场、中小学、游乐场、展览馆等人们的喧闹声、吆喝声、高音喇叭声)、工厂等，都可能产生噪声，会干扰人们休息、工作和学习。对住宅、办公、旅馆、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低;噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。(相关知识中声环境级别分类)

　　4.视觉环境：房地产周围安放的东西是否杂乱，例如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。

　　5.卫生环境：清洁卫生状况，包括垃圾堆放等情况，对房地产价格也有影响。