2019房地产估价师理论方法章节知识点:第三章第四节_第3页

　　E.某宗土地只能用于商业房地产开发

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。选项B是对土地使用权的行使的限制，不属于土地使用管制。选项D属于相邻权，源于房地产权利的限制。参见教材P128。

　　3.相邻关系的限制

　　相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。从义务方面来看，相邻关系是对房地产所有权、使用权的限制，相邻关系的存在对房地产价格有影响。(相互性)

　　应当为相邻权利人提供的必要便利(3项便利)：

　　①用水、排水提供必要便利(给排水);

　　②通行的便利;

　　③对相邻人因建造、修缮建筑物以及铺设管线提供便利。

　　不得损害相邻人的以下权利(3项义务)：

　　①不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照;

　　②不得违反国家规定弃置固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质;

　　③挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。

　　【例题】城市规划对土地使用管制的内容，主要包括(　)。

　　A.建筑高度

　　B.建筑结构

　　C.容积率

　　D.土地使用权来源

　　E.土地用途

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。建筑结构不属于土地使用管制内容，土地使用权是管制使用性质，但是不管制来源。参见教材P128。

　　【例题】影响房地产价值的权益因素包括(　)。

　　A.房地产权利设立和行使的限制

　　B.房地产区位的限制

　　C.房地产使用管制

　　D.房地产通风采光的限制

　　E.房地产相邻关系的限制

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。参见教材P126。

　　(三)房地产区位因素

　　区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。

　　房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或者社会影响。城市土地价格高低几乎为区位优劣所左右。

　　房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。

　　居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境良好(如有青山、碧水、蓝天)，居于其内又可保证一定的生活私密性。

　　商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。

　　办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。

　　工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，要有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。(工业区位论，有原材料指向，市场指向等)

　　【例题】工业房地产的区位影响因素主要考虑(　)。

　　A.临街状况

　　B.动力是否易于取得

　　C.废料处理是否方便

　　D.接近大自然

　　E.产品原料的获取方便程度

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。选项A主要对商业房地产意义重要;选项D主要对住宅类房地产重要。参见教材P129。

　　城市内部区位与地租(地价)的关系如图3-8所示。

　　设想城市所在的地区为一均质平原，则各种用途会呈同心圆分布。(圈层分布)

　　房地产的自然地理位置固定不变，社会经济位置可以发生变化。变化原因：城市规划的制定或修改，交通建设或改道，其他方面的建设。

　　房地产区位因素可以分解为：

　　●位置

　　1.方位——分析一宗房地产的方位，首先是看该房地产在某个较大区域(如城市)中的位置，其次是看该房地产在某个较小区域中的位置。如“山之阳，水之北”。

　　2.与相关场所的距离。距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。一宗房地产与其相关的主要场所的距离，对其价格有较大的影响。

　　衡量距离的指标(4指标)：

　　■空间直线距离：(无意义)

　　■交通路线距离：连接两地之间的路线距离，有时受路况(包括路面、交通流量等状况)、交通管制等的影响，虽然距离不远，但需要的时间较长。

　　■交通时间距离：理论上更科学，但可能误导，测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。应采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测算。另外，有些房地产交通时间较短，但要经过高收费的道路或桥梁、隧道等，这样节省了交通时间，但可能并不经济。

　　■经济距离：把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

　　【例题】把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。(　)

　　『正确答案』×