2016年房地产估价师《案例与分析》全真模拟题及答案（一）_第8页

　　一、问答题

　　(一)答案：

　　1.(1)评估的依据为其合法用途，即住宅，而转让目的为商业用途，故评估结果低于转让价格。

　　(2)从评估目的来看，抵押价值评估需要采取谨慎原则，评估结果较为保守。

　　(3)估价时点的市场情况可能发生了变化。

　　(4)评估的是公开市场价值，与实际成交价格可能一致。

　　2.(1)估价时点不同，房地产价格可能发生了变化。

　　(2)最终拆迁补偿标准由拆迁入和被拆迁入协商确定，与评估结果可能存在差异。

　　(3)住宅和商铺的补偿价格不同。

　　(二)答案：

　　1.(1)权属资料。

　　(2)估价对象收益和费用资料。

　　(3)其他房地产状况资料。

　　(4)规划部门批准的规划设计条件或详细规划。

　　2.(1)建筑装修。

　　(2)设施设备。

　　(3)商铺类型。

　　(4)层高及平面布局。

　　(5)成新状况。

　　(三)答案：

　　1.(1)未来市场租金是否低于合同约定的租金。

　　(2)租赁合同的规定对承租人毁约是否提供一定的保护，如违约赔偿较低等。

　　(3)保有成本是否低于租赁成本。

　　2.先测算租期内至估价时点市场租金收益价值，再测算租期内至估价时点约定租金收益价值，有租约限制价值减无租约限制市场价值即为承租人价值。

　　二、单项选择题

　　1.C 2.C 提示：建筑物的经济寿命实际经过了9.5年，加土地剩余使用年限37.5年。

　　3.A提示：300/7.5%×[1-1/(1+7.5%)38.5]=3752.92万元

　　4.A 5.C 6.D 7.A 8.C 9.D 提示：2000×30%+2300×70%=2210，2000×70%+2000×70%=2090。

　　10.C 提示：2250×102/106×[1-1/(1十6%)40]/[1-1/(1+6%)39]=2179元/m2。

　　三、指错题

　　1.致委托人函中缺少估价目的。

　　2.注册房地产估价师声明缺少参加实地勘察的估价人员姓名。

　　3.结果报告中区位状况缺少交通条件、朝向等介绍。

　　4.结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标。

　　5.结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》，土地使用权人。

　　6.未考虑抵押情况对价值的影响。

　　7.他项权利日期不够具体。

　　8.结果报告中估价目的叙述不清。

　　9.没有说明估价方法选用理由。

　　10.市场比较法未说明可比实例的交易情况是否正常。

　　11.市场比较法中缺少比较因素修正说明。

　　12.市场比较法中交易日期调整系数错误。

　　13.收益法公式中对A的说明错误。

　　14.收益法中未说明租金内涵。

　　15.收益法中房地产报酬率的确定没有具体的说明。

　　16.收益法中租金年增长率的确定无依据。

　　17.附件缺少房屋共有权证复印件。

　　18.附件缺少估价对象内部照片。

　　19.附件缺少他项权利证明。

　　四、改错题

　　1.净收益计算有误。

　　净收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25%)=352.35万元

　　2.办公楼收益年限有误。

　　3.装修改造费用折现率有误。

　　装修改造费用=1000×6000/(1+12%)o•5=566.95万元