2016年房地产估价师《案例与分析》全真模拟题及答案（一）_第7页

　　(三)估价对象房地产价格的确定

　　采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。

　　估价对象房地产单价=(11506+11360)/2=11433元/m2

　　估价对象房地产总价=11433×957.3=10944811元

　　取整为1094万元。

　　单价为11433元/m2。

　　六、估价结果

　　根据《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整(RMBl094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟肆百叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。

　　附 件

　　1.《委托司法鉴定函》(复印件)

　　2.《房屋所有权证》(复印件)

　　3.《国有土地使用证》(复印件)

　　4.估价对象地理位置示意图

　　5.估价对象小区实景照片

　　6.估价机构资质证书(复印件)

　　7.估价机构营业执照(复印件)

　　8.房地产估价师注册证书(复印件)

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。

　　有关资料如下：

　　1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。

　　2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。

　　3.折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。

　　估价测算如下(节选)：

　　一、估算净收益•

　　净收益=1000×6000X85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25万元

　　二、测算报酬率Y

　　采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式

　　采用试算法推算报酬率。具体算法详见表4-18。

　　表4-18 求取可比实例报酬率表

　　(注：上表计算结果无误)

　　报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%

　　取整报酬率为8.5%。

　　三、估算装修改造后的办公楼总价值

　　四、装修改造费用总额

　　装修改造费用=1000×6000/(1+8。5%)0'5=576.02万元

　　五、销售费用与销售税费

　　销售费用与销售税费=3981.45×7%/(1+12%)×248.84万元

　　六、购买现厂房的税费

　　设估价对象的市场价格总价为V，则

　　购买现厂房的税费总额=V×3%

　　七、计算估价对象在估价时点的市场价格

　　估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

　　V=2650.50万元

　　单价=2650.50/6000=4417.49元/m2