(一)市场法
1.选取可比实例
搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件，选择3个可比实例进行比较，详见表4—13。
表4-13 可比实例表
|
项 口 |
实例A |
实例B |
实例C |
|
坐落 |
XX路14号楼4层 |
XX路4号楼2层 |
XX路6号楼3层 |
|
用途 |
办公 |
办公 |
办公 |
|
交易价格／(元／m2) |
12915 |
11438 |
12504 |
|
价格类型 |
成交价格 |
成交价格 |
成交价格 |
|
交易U期 |
2006年1月 |
2006年9月 |
2006年8月 |
|
土地状况 |
出让 |
出让 |
出让 |
2.可比实例与估价对象比较分析
可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表4-14。
表4-14 因素条件对比说明表
|
比较因素 |
估价对象 |
实例A |
实例B |
实例C | |
|
坐落 |
XX路3号楼5层 |
XX路14号楼4层 |
XX路4号楼2层 |
XX路6号楼3层 | |
|
交易情况 |
整层转让市场价格 |
成交价格 |
成交价格 |
成交价格 | |
|
交易日期 |
2m7年3月5口 |
2006年11月 |
2006年9月 |
2006年8月 | |
|
房地产价格／(元／m2) |
|
12915 |
11438 |
1．2504 | |
|
区域因素 |
商务氛围 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 |
|
公共配套 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 | |
|
公交便捷度 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 | |
|
基础设施状况 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 | |
|
区域规划环境 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 | |
|
主朝向 |
南北向 |
南北向 |
南北向 |
南北向 | |
|
建筑面积/m2 |
957．3 |
1050 |
930 |
885 | |
|
容积率 |
1．9 |
2．1 |
2．2 |
2．0 | |
|
土地使用年限 |
42年 |
43年 |
43．5年 |
42．5年 | |
|
个 别 因 素 |
竣工午代成新度 |
1999年12月1日九成新 |
2000年3月九成新 |
2000年5月九成新 |
2000年8月九成新 |
|
建筑结构 |
混合 |
混合 |
混合 ( |
混合 | |
|
配套设备 |
般、齐备 |
一般、齐备 |
—般、齐备 |
一般、齐备 | |
|
停车位 |
可满足 |
可满足 |
可满足 |
可满足 | |
|
内部装饰 |
普通 |
高档、部分豪华 |
中高档 |
中高档 | |
|
建筑外观 |
风格新颖 |
风格一般 |
风格新颖 |
风格新颖 | |
|
户型、布局 |
合理、便于使用 |
合理、便于使用 |
合理、便于使用 |
新型办公平面布局 | |
3.修正调整过程
以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值(区域因素与个别因素中子因素权重相同)，详见表4—15。
表4-15 因素条件分值表
|
比较因素 |
估价对象 |
实例A |
实例B |
实例C | |
|
坐落 |
XX路3号楼5层 |
XX路'4号楼4层 |
XX路4号楼2层 |
XX路6号楼3层 | |
|
房地产价格／(元／m2) |
|
12915 |
11438 |
12504 | |
|
交易情况 |
100 |
100 |
100 |
100 | |
|
交易日期 |
100 |
99 |
98 |
99 | |
|
区 域 因 素 |
小汁 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
商务氛围 |
|
0 |
O |
0 | |
|
公共配套 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
公交便捷度 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
基础设施状况 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
区域规划环境 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
主朝向 |
|
0 |
0 |
0 | |
续表
|
比较因素 |
估价对象 |
实例A |
实例B |
实例C | |
|
个 别 因 素 |
小计 |
100 |
106 |
104 |
106 |
|
建筑面积 |
|
-0．5 |
O |
0．5 | |
|
容积率 |
|
-1．5 |
-2 |
-1 | |
|
土地使用年限 |
|
1．5 |
2 |
1 | |
|
竣工年代成新度 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
建筑结构 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
配套设备 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
停车位 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
内部装饰 |
|
7．5 |
4 |
4 | |
|
建筑外观 |
|
-1 |
0 |
0 | |
|
户型、布局 |
|
O |
0 |
1．5 | |
根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格，详见表4—16。
表4-16 可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表
|
项 目 |
实例A |
实例B |
实例C |
|
可比实例价格／(元／m2) |
12915 |
11438 |
12504 |
|
交易情况修正 |
100／100 |
100／100 |
100／100 |
|
交易口期调整 |
99／100 |
98／100 |
99／100 |
|
区域因素调整 |
100／100 |
100／100 |
100／100 |
|
个别因素调整 |
1001106 |
1001104 |
1001106 |
|
比准价格／(元／m2) |
12062 |
10778 |
11678 |
4.市场法估价结果
3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：
(12062+10778+11678)/3=11506元/m2
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