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2016年房地产估价师《案例与分析》全真模拟题及答案（一）_第4页

来源：中华考试网 [ 2016年1月18日 ] 【大中小】

　　(三)权益状况

　　1.建筑物权益状况

　　根据《房屋所有权证》(证号：X房地X字[2000]第XXXX号)记载：估价对象建筑物权利人：XXX、XXX，所有权性质：私有，用途办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。

　　2.土地使用权权益状况

　　根据《国有土地使用证》(证号：XX地X字L1999]第XX号)记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积： 500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。

　　3.他项权利状况

　　估价对象已设定他项权利(抵押权)，抵押权人为中国工商银行XX支行，至估价钟点尚未注销。具体情况如下：

　　他项权利人：中国工商银行XX支行

　　权利种类：期房抵押

　　建筑面积：957.3m2

　　权利价值：574.38万元

　　抵押部分：5层整层

　　设定日期：1999年8月

　　他项权证号： X房地X他字(1999)第XXX号

　　四、估价目的

　　为法院办案提供价格参考。

　　五、评估的价值类型和定义

　　采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。

　　六、估价时点

　　估价时点为2007年3月15日。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　本报告选用的估价方法为市场法和收益法。

　　市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法：即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。

　　十、估价结果

　　根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整 (RMBl094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMBll433元/m2)。

　　十一、估价报告应用的限制

　　本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16日到2008年3月

　　15日。

　　十二、估价作业日期

　　2007年3月5～16日

　　十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员(略)

　　估价技术报告

　　一、估价对象分析(略)

　　二、房地产市场分析(略)

　　三、最高最佳使用分析(略)

　　四、估价方法选用

　　本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。