2016年房地产估价师《案例与分析》全真模拟题及答案（一）_第6页

　　(二)收益法测算

　　收益法的基本步骤为：

　　搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→估算运营费用→预测估算净收益→求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格(详见表4-17)。

　　根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。

　　其计算公式如下：

　　式中

　　V——房地产的收益价格;

　　A——房地产未来每年净收益;

　　Y——房地产的报酬率;

　　n——房地产的收益期限;

　　g——挣收益逐年递增的比率。

　　1.租赁收入的确定

　　根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.8～2.5元/(m2•d)，根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/(m2•d)。

　　2.空置率及租金损失率的确定

　　根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。

　　3.年有效毛收入的确定

　　有效毛收入=日租金收入×天数/年×(1-空置及租金损失率)

　　4.净收益的确定

　　根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20%。现时年净收益：有效毛收入×(1-运营费用率)

　　5.报酬率的确定

　　房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。报酬率：无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率—投资带来的优惠率房地产报酬率确定为6%。

　　6.剩余收益期限的确定

　　根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。

　　7.租金年增长率的确定

　　经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5%。

　　8.收益价格的确定

　　表4-17、 收益法计算过程 (每平方米)

　　运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/m2。