2016年房地产估价师《理论与方法》章节练习（五）_第5页

　　参考答案：

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：D的说法过于主观。对可比实例的成交价格的影响因素的影响程度，并不是都可以采取定量分析的。

　　2、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

　　3、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。

　　4、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。

　　5、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。

　　6、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97平米，成交价格是92万元;估价对象90平米。

　　以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=90×92/97=85.36

　　7、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。

　　首期支付30%，那么首期支付的价款就是30×30%=9万，余下30×(1-30%)=21万在年末支付，房地产实际价格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811万元

　　建筑面积单价=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，选A。

　　8、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，套内建筑面积=100-100×10%=90(┫)，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=2600×90/100=2340(元/┫)。

　　9、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。

　　10、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：使用面积=100×0.8=80(┫)。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=3000×80/100=2400(元/┫)。

　　11、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=125+25=150(┫)，300000÷150=2000(元)。

　　12、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：还原正常成交价格，设为X

　　X=7000-X×3%

　　X=6796.12

　　该可比实例经修正、调整后的价格=6796.12×(1.005)^6=7003

　　13、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】： 正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费

　　14、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/┫)。

　　15、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元)

　　16、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：正常成交价格=卖方得到的实际价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/┫)，买方实际付出的价格=正常成交价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/┫)。

　　17、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=29/(1+3%)=28.16(万元)。

　　18、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：该类房地产在2010年10月25日的价格=1000×(1-0.5%)8×8.29=7964(元)

　　19、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：该可比实例在2010年10月末的价格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/┫)。

　　20、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/┫，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，

　　21、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：可比实例比标准房地产好，估价对象比标准房地产还差，所以修正系数肯定比1小，排除了CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出A是正确的。这也是快速做计算题的技巧。不计算，仅凭选项的大小，推出正确答案。

　　22、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：房地产状况修正系数=100/97×102/100=1.05。

　　23、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：加权平均值为：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元/┫)。中位数为：6700。差值为：6650-6700=-50(元/┫)。

　　24、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%

　　2011年3月1日至2011年7月1日(估价时点)，共4个月，月平均上涨2%=4081.3