三、案例分析题

　　1.(一)　　张某以总价 600 万元购买了一间商铺用于自己经营。在这 600 万元的购买总价中，权益资本为 300 万元，其余为银行提供的信贷资金。经市场分析和预测，在还款期内，张某经营该商铺的年平均税前利润预计为 85 万元，年平均利息支出为 2.4 万元，年平均税后利润预计为 60 万元。

　　根据以上资料，回答下列问题：

　　1.在还款期内，该项目的预期投资收益率为(　　)。

　　A.10.00%

　　B.14.57%

　　C.20.00%

　　D.28.33%

　　答案：B

　　【解析】投资收益率表示投资项目的盈利水平，是指项目建成后正常年份的息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目投资的比率。该指标考察的是项目单位投资的收益能力。其计算公式为：

　　式中，年息税前利润=年利润总额+利息支出;项目投资=项目开发建设成本。则该项目的预期投资收益率=(85+2.4)/600×100%=14.57%。

　　2.在还款期内，该项目的预期资本金净利润率为(　　)。

　　A.14.17%

　　B.20.00%

　　C.27.53%

　　D.29.13%

　　答案：B

　　【解析】资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润(所得税后利润)或运营期内年平均净利润(年平均所得税后利润)与资本金的比率。则该项目的预期资本金净利润为：

　　3.下列影响投资效果的行为中，能够提高该项目预期投资收益率的为(　　)。

　　A.提高年平均税前利润

　　B.减少年平均利息支出

　　C.提高年平均营业额

　　D.提高权益资本比例

　　答案：AC

　　【解析】预期投资收益率不一定是房地产产品可能实现的最大投资收益率，但应当是房地产开发企业要达到的最低投资收益率。预期投资收益率应由安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率综合而成。根据投资收益率的计算公式分析，AC 两项行为会使投资收益率提高;B 项行为会使投资收益率降低;D 项，权益资本即资本金，对投资收益率的变化没有影响。

　　4.除自营外，该项目获得投资收益的其他方式为(　　)。

　　A.出租

　　B.转售

　　C.捐赠

　　D.抵押

　　答案：AB

　　【解析】项目的经济评价及社会效益分析包括销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。租金收入和销售收入是房地产开发项目现金流量的重要组成部分。该项目除了自营获得投资收益以外还可以通过出租和转售的方式来获得投资收益。

　　2.(二)　　某房地产开发企业将其正在开发建设的商品房在建工程作为抵押物向银行申请抵押贷款。在对该在建工程进行抵押估价时，评估得出该在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 2000 万元，调查得知该在建工程法定优先受偿款为 500 万元，预计实现抵押权的费用和税金为 200 万元。

　　根据以上资料，回答下列问题：

　　1.评估该在建工程的抵押价值和抵押净值应遵循的原则为(　　)。

　　A.谨慎原则

　　B.合法原则

　　C.价值时点原则

　　D.经济性原则

　　答案：ABC

　　【解析】评估房地产的市场价值，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则;②合法原则;③价值时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则。房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。

　　2.该在建工程抵押估价适用的估价方法为(　　)。

　　A.比较法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.假设开发法

　　答案：CD

　　【解析】成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法，适用于新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发建设的房地产(即在建工程)、计划开发建设的房地产。假设开发法又称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法，适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产。A 项，在建工程之类可比性很差的房地产，一般难以采用比较法估价;B 项，收益法适用于评估收益性房地产。

　　3.该在建工程的抵押价值为(　　)万元。

　　A.500

　　B.1300

　　C.1500

　　D.2000

　　答案：C

　　【解析】抵押价值是房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值减去法定优先受偿款后的价值。该在建工程的抵押价值=2000-500=1500(万元)。

　　4.该在建工程的抵押净值为(　　)万元。

　　A.700

　　B.1300

　　C.1500

　　D.1800

　　答案：B

　　【解析】抵押净值是抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。该在建工程的抵押净值=2000-500-200=1300(万元)。

　　3.(三)　　某商品住宅小区总建筑面积为 15 万平方米，容积率为 3，开发建设成本为3500 元/平方米(不含土地费用)，土地费用为 6000 万元/公顷。该小区建成后可销售面积为 13 万平方米，所在区域市场同类项目销售均价为 8000 元/平方米，销售税费率为销售收入的 6.5%。房地产开发企业确定商品房销售目标总利润为 1.2 亿元，根据开发建设成本、目标利润以及所在区域市场同类项目销售均价，加权确定本项目销售均价为 7980 元/平方米。

　　根据以上资料，回答下列问题：

　　1.若该项目按所在区域市场同类项目的销售均价销售，则项目建成后，实现项目盈亏平衡

　　销售的条件为(　　)。

　　A.销售收入达到 8.25 亿元

　　B.销售量达到约 11 万平方米

　　C.销售税费率最高不超过 25%

　　D.销售率达到约 85%

　　答案：BD

　　【解析】盈亏平衡分析数学模型的一般表达式为：利润=销售收入-总成本-税金。该项目按所在区域市场同类项目的销售均价销售，即 8000 元/平方米。A 项，如果要实现项目盈亏平衡销售，土地费用=6000×15÷3=30000(万元)，开发建设成本=3500×150000=52500(万元)。0=销售收入-82500-销售收入×6.5%，得销售收入为

　　8.82 亿元。B 项，销售量=销售收入÷8000，即销售量为 11.03 万平方米。C 项，0=销售收入-82500-销售收入×销售税费率，因为销售收入最高为 10.4 亿元，所以销售税费率最高不超过 22%。D 项，销售税费率为 6.5%时，销售量为 11.03 万平方米，销售率=11.03÷13=84.85%。

　　2.房地产开发企业确定项目销售均价采用的定价方法为(　　)。

　　A.成本导向定价法

　　B.理解值定价法

　　C.随行就市定价法

　　D.追随领导企业定价法

　　答案：A

　　【解析】房地产定价的基本方法有成本导向定价法、需求导向定价法和竞争导向定价法。其中，成本导向定价是以房地产成本为中心，按照“成本+利润+税费=价格”的原理确定价格的方法，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回在开发经营中投入的全部成本以及缴纳的税费，然后加上一定的利润。成本导向定价法具体有成本加成定价法、目标利润定价法。本题中，开发商根据开发建设成本、目标利润以及所在区域市场同类项目销售均价，加权确定本项目销售均价为 7980 元/平方米。由此确定房地产开发企业确定项目销售均价采用的定价方法为成本导向定价法。

　　3.若销售率达到 98%，项目实现目标利润的最低均价应达到(　　)元/平方米(不含税)。

　　A.6875

　　B.7418

　　C.7899

　　D.7934

　　答案：B

　　【解析】若销售率达到 98%，项目实现目标利润的最低均价的计算公式为：

　　其中，总成本中土地费用=6000×15÷3=30000(万元)，开发建设成本=3500×150000=52500(万元);目标利润=12000 万元;可销售数量=13×98%=12.74(万平方米)。则项目实现目标利润的最低均价=(30000+52500+12000)÷12.74=7417.58(元/平方米)。

　　4.房地产开发企业针对本项目的定价目标为(　　)。

　　A.实现合理利润

　　B.提升价格竞争力

　　C.维持企业运营

　　D.利润最大化

　　答案：AD

　　【解析】房地产定价目标的主要种类有：①实现预期利润，可以进一步分为利润最大化目标和预期投资收益率目标。其中，利润最大化取决于合理价格所推动的销售规模，利润最大化目标的实现意味着企业应在一个合适的价格下进行合适规模的开发。预期投资收益率应当是房地产开发企业要达到的最低投资收益率。②维持或提高市场占有率。市场占有率是指企业产品销售量(额)占同一市场上同类产品同期销售量(额)的比重。③维护企业形象。在房地产价格确定和调整时，稳定价格、维护消费者利益、响应政府号召等，都是维护企业形象的体现。④维持营业，是指以能够继续营业为定价目标。本题中，根据开发建设成本、目标利润以及所在区域市场同类项目销售均价，加权确定的本项目销售均价，属于企业确定的合理价格，并以此来实现其利润最大化目标。

　　4.(四)　　某房地产开发企业决定对其正在开发建设的高档住宅小区实行预售。为取得商品房预售许可证，该房地产开发企业决定以邀请招标的方式选聘物业服务企业负责该小区的前期物业管理。随后，按规定的招标程序进行了该小区前期物业管理的邀请招标，成立了由 7 人组成的评标委员会。评标委员会根据招标文件的规定进行了评标，并推荐了合格的中标候选人。

　　根据以上资料，回答下列问题：

　　1.该房地产开发企业至少应向(　　)家以上物业服务企业发出投标邀请。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　答案：B

　　【解析】物业管理招标采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。采取邀请招标方式的，应向 3 个以上物业服务企业发出投标邀请书。

　　2.评标委员会中，代表该房地产开发企业参加的评委可以为(　　)人。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　答案：AB

　　【解析】招标人或招标代理人负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为 5 人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的 2/3。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密，与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。本题中，评标委员会由 7 人组成，故招标人代表最多为 2 人。

　　3.评标委员会可向招标人推荐不超过(　　)名有排序的合格的中标候选人。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　答案：C

　　【解析】评标委员会完成评标后，应向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照规定的评标标准和评标方法，推荐不超过 3 名有排序的合格的中标候选人。

　　4.该小区物业服务企业的招标应在(　　)完成。

　　A.预售开始时

　　B.取得《商品房预售许可证》之前

　　C.业主入住时

　　D.小区竣工时

　　答案：B

　　【解析】通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：①新建现售商品房项目应当在现售前 30 日完成;②预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;③非出售的新建物业项目应当在交付使用前 90 日完成。

　　5.(五)　　王某购买一套总价为 100 万元的二手住宅，打算购房款尽量用该住宅作为抵押物向银行和住房公积金管理中心申请抵押贷款解决，并争取享受贷款优惠政策，不足部分以首付款方式支付。已知法定最低首付款比例为 25%，贷款价值比为 70%，住房公积金贷款最高额度为 60 万元，住房公积金贷款年利率为 3.5%，商业银行贷款年利率为 5.4%。

　　根据以上资料，回答下列问题：

　　1.王某购买该住宅的首付款为(　　)万元。

　　A.25

　　B.30

　　C.40

　　D.50

　　答案：B

　　【解析】贷款价值比又称贷款与价值比率、贷款成数、抵押率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。本题中，最低首付款比例为 25%，则其最低首付款数额为：100×25%=25(万元)。但其贷款价值比为 70%，最高贷款额为：100×70%=70(万元)，因此王某购买此房产抵押贷款不足的部分以首付款方式支付，其购买该住宅的首付款为：100-70=30(万元)。

　　2.王某购买该住宅的商业银行贷款为(　　)万元。

　　A.10

　　B.15

　　C.30

　　D.70

　　答案：A

　　【解析】贷款金额，是指借款人向贷款人借款的数额。需要借款的数额通常为所购住房总价减去首付款后的余额。本题中，住房公积金贷款年利率为 3.5%，商业银行贷款年利率为5.4%，则首先考虑住房公积金贷款，计算得最高贷款额为：100×70%=70(万元)，所以王某购买该住宅的商业银行贷款为：70-60=10(万元)。

　　3.王某可选择按月等额本息和等额本金还款。关于这两种还款方式的说法，正确的为(　　)。

　　A.等额本息和等额本金还款分别适合于预期收入较稳定和可能逐渐减少的借款人

　　B.等额本息还款的月还款额相同，等额本金还款的月还款额是递增的

　　C.月还款额中的本金，等额本息还款是逐月递增的，等额本金还款是相同的

　　D.在贷款期限相同下，等额本息还款所需支付的利息多于等额本金还款

　　答案：AD

　　【解析】等额本息每期的还款额都相同，其利息逐期递减，本金逐期递增，因每月的还款额相同，还款压力均衡，适合预期收入变化不大或目前有一定积蓄及预期收入有所增加的借款人。等额本金还款方式每期还款本金相同，利息逐期递减，因每月的还款额是递减的，适合目前收入较高或预期收入可能逐渐减少的借款人。

　　4.王某若想减少月还款额，其可采取的办法为(　　)。

　　A.增加首付款

　　B.减少贷款金额

　　C.减少住房公积金贷款

　　D.延长贷款期限

　　答案：ABD

　　【解析】增加首付款即为减少贷款额度，贷款额度降低月还款额减少;展期是指借款人与贷款人协商，在原来约定的贷款期限基础上适当延长贷款期限，但延长后的总贷款期限不得超过贷款人规定的最长贷款期限，展期后借款人每月还款额会相应减少。