21.对投资者来说，出售型房地产开发投资属于(　　)投资。

　　A.长期

　　B.短期

　　C.间接

　　D.固定资产

　　答案：B

　　【解析】房地产开发投资者对开发的房地产产品，主要有两种经营方式：①销售所开发的房地产产品，通过销售收回投资，获取房地产开发利润。这种经营方式下的房地产开发投资属于短期投资，并可称为出售型房地产开发投资。②出租或自己经营所开发的房地产产品，通过取得租金或经营利润获取长期收益，逐渐收回投资。这种经营方式下的房地产开发投资属于长期投资，并可称为经营型房地产开发投资。

　　22.把房地产市场分为一线、二线、三线等城市房地产市场，是对房地产投资(　　)的一种认识。

　　A.变现复杂性

　　B.价值附加性

　　C.预期不确定性

　　D.区域差异性

　　答案：D

　　【解析】房地产投资的特点包括：①投资选择的多样性;②投资变现的复杂性;③投资价值的附加性;④投资区域的差异性;⑤投资收益的个别性;⑥投资过程的综合性;⑦投资预期的不确定性;⑧投资决策的专业性。其中，投资区域的差异性表现在：由于房地产市场地域性较强且地区社会经济发展不平衡，使得在同一时期内不同地区的经济发展水平、人们的收入水平和购买力、人口增长和空间分布情况、城市化水平以及房地产市场成熟程度和发展潜力等都存在着差异，并由此导致房地产投资的区域差异性。人们通常把房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市、四线城市等，这实际上是对房地产投资市场区域差异性的一种认识。在同一座城市中，房地产投资在不同的地段之间也存在着明显的差异。

　　23.从投资者的角度看，资金的时间价值表现为资金具有(　　)。

　　A.增值特性

　　B.贬值特性

　　C.消费价值

　　D.保值效用

　　答案：A

　　【解析】资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值。从投资者的角度看，资金的时间价值表现为资金具有增值特性;从消费者的角度看，资金的时间价值是对放弃即期消费带来的损失所做的必要补偿，这是因为资金用于投资后则不能用于即期消费。

　　【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

　　24.李某向银行申请了总额为 80 万元、年利率 5.4%、期限 10 年、按月等额还本付息的住房抵押贷款。李某的月还款额是(　　)元。

　　A.6697

　　B.7027

　　C.8643

　　D.10267

　　答案：C

　　【解析】根据等额分付资本回收公式，李某的月还款额为：式中，A 为年金，即本题中还本付息额;P 为现值，即本题中申请贷款总额;i 为计息期利率，即本题中月利率(或年实际利率);n 为计息周期。

　　25.房地产项目投资现金流量表的现金流出中不包括(　　)。

　　A.开发建设投资

　　B.经营成本

　　C.借款还本付息

　　D.经营税金

　　答案：C

　　【解析】房地产项目投资现金流量表的现金流出包括：①开发建设投资;②房地产置业投资;③经营成本;④运营费用;⑤经营税金及附加。

　　【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

　　26.在计算房地产投资项目的财务净现值时，基准收益率的确定一般以行业的(　　)为基础。

　　A.最低收益率

　　B.平均收益率

　　C.最高收益率

　　D.内部收益率

　　答案：B

　　【解析】基准收益率也称基准折现率，是企业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的收益水平。基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀及资金限制等影响因素。

　　27.下列不确定性分析类型中，不能用于国民经济效益分析的是(　　)。

　　A.单因素敏感性分析

　　B.多因素敏感性分析

　　C.风险分析

　　D.盈亏平衡分析

　　答案：D

　　【解析】房地产投资项目不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。

　　28.从房地产投资项目不同方案之间的关系来看，混合方案属于(　　)方案类型。

　　A.现金流相关

　　B.独立

　　C.相互关系

　　D.互斥

　　答案：C

　　【解析】房地产投资项目方案类型包括：①独立型方案是指方案之间互不干扰，即一个方案的执行不影响另一方案的执行，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止。独立型方案的更严格定义是：若方案间加法法则成立，则这些方案是彼此独立的。②互斥型方案是指在若干备选方案中，选择其中一个方案，则其他方案就必然被排斥的一组方案，因此，方案之间具有排他性。③相互关系型方案是指方案之间存在一定关联性，根据方案间相互关系的不同，可分为混合型方案、互补型方案和现金流量相关型方案。混合方型案是指上述独立型方案与互斥型方案的混合组合。

　　29.房地产开发项目前期策划中，分析“为谁建”的主要任务是对项目进行客观准确的(　　)。

　　A.价格定位

　　B.产品定位

　　C.项目定位

　　D.客户定位

　　答案：D

　　【解析】房地产开发项目前期策划过程中，“为谁建”是指通过市场分析尤其是对市场需求的分析，确定项目的目标市场和客户群体，即对项目进行客户定位。客观准确的客户定位是项目达到预期目标的基础，因为一个具体的房地产开发项目只有在明确了它的客户群体后，项目的规划设计、功能组合、配套设施、风格档次以及营销策划等才可能有明确的指向。

　　30.下列房地产市场现状特征中，属于增量房市场整体供应研判内容的是(　　)。

　　A.商品房成交量及结构

　　B.商品房成交区域结构

　　C.商品房规划报建面积及结构

　　D.商品房消费者特征

　　答案：C

　　【解析】增量房市场整体供应研判的内容包括：商品房开发投资量及投资结构、商品房施工面积及结构、商品房新开工面积及结构、商品房竣工面积及结构、商品房批准预售面积及结构、商品房规划报建面积及结构、商品房库存面积及结构等的历年数据分析。

　　31.在房地产投资项目的 SWOT 分析中，WO 战略称为(　　)。

　　A.发展型战略

　　B.多元化战略

　　C.扭转型战略

　　D.防御型战略

　　答案：C

　　【解析】在房地产投资项目的 SWOT 分析中，WO 战略又称扭转型战略，是利用外部市场环境机会，改进企业或开发项目内部劣势的战略，是先稳定后发展的战略。当企业或开发项目存在外部市场环境机会，而开发项目当前的状况不是很好时，可采用此战略。例如，有些房地产开发企业在获取具有发展潜力但目前周边配套尚不成熟的土地时，往往会放慢项目的开发节奏和进度以等待市场机会，就是属于采用了 WO 战略。

　　32.下列房地产开发项目产品定位内容中，属于有形产品定位的是(　　)。

　　A.功能组合策划

　　B.户型设计策划

　　C.环境设计策划

　　D.配套设施策划

　　答案：C

　　【解析】房地产有形产品形式多样、种类复杂，有形产品是房地产开发项目给消费者呈现的最直观的形象，对消费者的购买行为有直接的影响，因此，它在产品的定位中有十分重要的意义和作用。房地产有形产品定位主要包括小区规划策划、环境设计策划和建筑设计策划。

　　33.房地产开发项目管理的三个基本目标分别是成本目标、质量目标和(　　)。

　　A.进度目标

　　B.安全目标

　　C.环境目标

　　D.能耗目标

　　答案：A

　　【解析】房地产开发项目管理的目的，是为了满足和超越房地产开发企业对房地产开发项目的要求和期望。因此，任何类型的房地产开发项目都应在保证其质量标准的基础上，在规定的时间内，在批准或确定的费用预算内完成。在众多的管理内容和目标中，成本(投资)、质量(功能)、进度(工期)三个目标构成了房地产开发项目管理的主要目标。

　　34.在商品住宅开发建设过程中，具有独立的设计文件，能够独立施工，但不能独立发挥居住功能的住宅工程项目是(　　)。

　　A.单项工程

　　B.单位工程

　　C.分项工程

　　D.分部工程

　　答案：B

　　【解析】单位工程，是指具有独立的设计文件，能够独立施工，但竣工后不能独立发挥生产能力或使用功能的工程。只有几个有机联系、互为配合的单位工程全部竣工才能供生产或生活使用。如住宅楼作为一个单项工程，通常由房屋建筑、安装工程、装饰装修工程几个单位工程构成。

　　35.下列房地产开发项目工程建设工作中，应首先进行的工作是(　　)。

　　A.工程设计

　　B.工程勘察

　　C.工程施工

　　D.工程验收

　　答案：B

　　【解析】开发项目的建设程序，经过项目可行性研究、项目决策、工程勘察、工程设计、工程施工、工程验收等各个阶段逐步形成的。房地产开发项目工程勘察是根据房地产开发项目工程建设的要求，查明、分析、评价房地产开发建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制开发项目工程勘察文件，为开发项目的工程设计和施工提供科学依据的系列活动。

　　36.在精选房地产开发项目的设计单位时，除针对性地筛选设计单位外，还要特别优选(　　)。

　　A.设计人员的资格

　　B.设计工作周期

　　C.项目设计负责人

　　D.设计图纸的质量

　　答案：C

　　【解析】在选择设计单位过程中，必须根据开发项目的实际情况，有针对性地筛选设计单位，并对设计周期、主要设计人员的资格和素质提出明确的要求，特别是要优选项目设计负责人，保证在组织、技术、管理、经验和资源等方面全方位满足开发项目设计的需要。

　　37.房地产开发项目建设工程竣工验收的组织者是(　　)。

　　A.工程监理单位

　　B.房地产开发企业

　　C.政府质量监督管理部门

　　D.工程施工单位

　　答案：B

　　【解析】房地产开发企业审查竣工报告，并在约定的时间和地点组织勘察、设计、施工、监理和政府质量监督管理部门等进行竣工验收。竣工验收的组织步骤包括：①房地产开发企业主持验收会议;②施工单位介绍施工情况;③监理单位介绍监理情况;④各验收专业组核查质保资料，并现场检查工程质量状况;⑤各验收专业组总结发言，形成竣工验收意见。

　　38.关于房地产开发项目竣工图编制要求的说法，正确的是(　　)。

　　A.施工中发生一般变更的，可用原施工图与设计变更通知单作为竣工图

　　B.施工中发生结构形式、平面布置等重大改变的，可在原施工图上进行必要修改后作为竣工图

　　C.按施工图施工且没有变动的，可在原施工图上加盖“竣工图”标志后作为竣工图

　　D.重新绘制的竣工图，由房地产开发企业在新图上加盖“竣工图”标志后作为竣工图

　　答案：C

　　【解析】房地产开发项目工程竣工图是工程竣工验收后，反映建设工程结果的图样，是进行交工验收、维护改建和扩建的依据，是重要的技术档案。竣工图的编制要求包括：①凡按图竣工没有变动的，由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”标志后，即作为竣工图;②凡在施工过程中，虽有一般性设计变更，但能将原施工图加以修改补充作为竣工图的，可不重新绘制，由施工单位在原施工图(必须是新蓝图)上注明修改的部分，并附以设计变更通知单和施工说明，加盖“竣工图”标志后，作为竣工图;③凡结构形式、施工工艺、平面布置发生改变，项目改变以及有其他重大改变，不宜再在原施工图上修改、补充时，应重新绘制开发项目改变后的竣工图。施工单位负责在新图上加盖“竣工图”标志，并附以有关记录和说明，作为竣工图。

　　39.在房地产开发项目竣工决算的工程造价对比分析中，考核工程造价的依据是(　　)。

　　A.投资估算

　　B.批准的概算

　　C.施工预算

　　D.竣工结算

　　答案：B

　　【解析】工程造价比较分析是竣工决算的内容。批准的概算是考核房地产开发项目工程造价的依据。在分析时，可先对比整个项目的总概算，然后将建筑安装工程费、装饰装修工程费、室外配套工程费、设备工器具费和其他工程费用逐一与竣工决算表中所提供的实际数据和相关资料、实际的工程造价及批准的概算、预算指标进行对比分析，以确定竣工项目总造价是节约还是超支，总结先进经验，找出节约和超支的内容与原因，提出改进措施。

　　40.下列房地产估价原则中，市场价值、投资价值、抵押价值等各种价值、价格评估都应遵循的原则是(　　)。

　　A.独立、客观、公正原则

　　B.价值时点原则

　　C.最高最佳利用原则

　　D.谨慎原则

　　答案：A

　　【解析】评估房地产的市场价值，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则;②合法原则;③价值时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则。房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从上述原则中选择适用的估价原则。并可增加其他适用的估价原则。其中，独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。