41.下列房地产中，适用比较法进行估价的是(　　)。

　　A.普通商品住宅

　　B.写字楼在建工程

　　C.特殊工业厂房

　　D.行政办公楼

　　答案：A

　　【解析】比较法又称市场法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。其适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产的价值。特殊厂房、机场、码头、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等数量很少或很少发生交易的房地产，难以采用比较法估价。在建工程之类可比性很差的房地产，一般也难以采用比较法估价。

　　42.收益法主要根据房地产(　　)来求取房地产的价值。

　　A.过去取得的收益

　　B.当前的实际收益

　　C.当前的客观收益

　　D.预测的未来收益

　　答案：D

　　【解析】收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

　　43.某建筑物的有效年龄为 10 年，经济寿命为 50 年，残值率为 2%，采用直线法折旧时该建筑物的成新率为(　　)。

　　A.20.00%

　　B.79.60%

　　C.80.00%

　　D.80.40%

　　答案：D

　　【解析】直线法折旧下，该建筑物的成新率=[1-(1-R)×t/N]×100%=[1-(1-2%)×10/50]×100%=80.40%。式中，R 为建筑物的净残值率;N 为建筑物的经济寿命;t 为有效年龄。

　　44.在房地产估价的假设开发法中，待开发房地产价值等于(　　)减去开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。

　　A.开发完成后的房地产价值

　　B.可比实例的成交价格

　　C.潜在毛租金收入

　　D.房地产重新购建价格

　　答案：A

　　【解析】假设开发法又称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。

　　45.房地产估价的详细测算过程一般可从(　　)中找到。

　　A.致估价委托人函

　　B.注册房地产估价师声明

　　C.估价结果报告

　　D.估价技术报告

　　答案：D

　　【解析】房地产估价报告通常由封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告和附件八大部分组成。其中，估价技术报告一般包括：①估价对象分析(包括最高最佳利用分析);②市场背景分析(即估价对象子市场分析);③估价方法选用分析;④估价的详细测算过程;⑤估价结果及其确定理由。估价技术报告一般应提供给委托人，但因知识产权、商业秘密等也可不提供给委托人。如果不提供给委托人的，应事先在估价委托合同中约定。

　　46.根据市场营销理论，持“推销观念”的房地产开发企业的经营理念是(　　)。

　　A.产品开发不重视消费者需求，但重视向消费者推销产品

　　B.以消费者为中心开发产品，同时重视向消费者推销产品

　　C.不重视消费者感受和需求，依靠提高产品品质销售产品

　　D.根据消费者需求开发产品，靠增加产品数量和推销实现企业利润

　　答案：A

　　【解析】房地产开发经营观念经历了生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念和社会营销观念五个发展阶段。其中，推销观念强调，如果不经过销售努力，人们就不会大量购买;企业努力推销什么房地产产品，人们就会购买什么房地产产品。产品观念和推销观念指导下的房地产开发仍然是根据生产者(开发企业)自身的条件的规划设计和生产房地产产品，本质上还是生产观念，只是增加了竞争的色彩。

　　47.作为市场营销观念的补充和完善，社会营销观念的特点是(　　)。

　　A.企业开发经营产品应把社会和公众利益放在首位

　　B.企业应将消费者视为“社会人”开发经营产品

　　C.企业开发经营产品应重视社会普遍利益而不是特定消费群体的需求

　　D.企业开发经营产品不仅要满足消费者需求，还应符合公众利益

　　答案：D

　　【解析】社会营销观念的理论基础将消费者扩大至相关的社会公众，是市场营销观念的补充和完善，其基本内容是：企业的开发经营活动不仅要满足消费者的需求，还要符合社会和公众的长远利益。有时，除了法律限制，部分顾客的欲望和需要可能与社会道德和其他公众的利益相悖，满足这些顾客的需要就可能违背社会公德，损失其他公众的利益，同时对这些顾客而言也是利少弊多甚至有弊无益，此时，房地产开发企业可能需要放弃部分消费者希望的利益。社会营销观念要求做到企业利润、消费需求和社会利益三方面的统一。

　　48.相对于委托代理销售，房地产开发企业自行销售商品房的主要优点是(　　)。

　　A.能有效降低销售费用占销售收入的比重

　　B.能及时了解客户的需求、购买特点和意见

　　C.能发挥房地产营销方面的专业优势

　　D.能有效加快销售速度，缩短销售周期

　　答案：B

　　【解析】房地产直接销售渠道是指房地产开发企业直接将房地产产品销售给客户，无中间商介入交易过程，又称房地产开发企业自行销售。直接销售渠道的优点包括：①房地产开发企业控制了房地产开发经营全过程，可避免某些房地产经纪机构介入可能造成的短期行为，如将好卖的商品房销售出去，而相对难卖的商品房积压。②产销直接见面便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，从而可较快地调整营销策略。③可有效地控制销售节奏和销售价格。销售节奏和销售价格的控制直接影响房地产开发项目销售现金流量和企业目标利润的实现，销售渠道越短，房地产开发企业对这两个环节的控制就越容易，直接销售渠道可使销售节奏有条不紊地进行。

　　49.房地产开发企业采用理解值定价法对商品房定价时，关键是要把握(　　)对商品房价值的估计。

　　A.开发企业预算人员

　　B.开发企业营销人员

　　C.房地产估价人员

　　D.目标消费群体

　　答案：D

　　【解析】需求导向定价法又称理解值定价法，是以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。需求导向定价法的关键是准确地掌握消费者对商品价值的认知程度。对自身产品价值估计过高的企业，会令他们的产品定价过高;而对自身产品的消费者认识价值估计过低的企业，则定价可能低于他们能够达到的价值。

　　50.房地产开发企业选择广告媒体应考虑的首要因素是(　　)。

　　A.媒体级别的高低和影响范围的广泛性

　　B.媒体影响和覆盖区域与目标市场的一致性

　　C.媒体影响和覆盖区域与项目所在地的一致性

　　D.媒体覆盖范围与媒体收费比值的合理性

　　答案：B

　　【解析】房地产广告具有较强的区域性和针对性、独特性、较大的信息量、一定的时效性等特点。其中，较强的区域性和针对性具体是指房地产位置固定，仅仅依靠楼盘现场的广告是不够的，需要媒体广泛传播才能达到促销的效果，但也不是广告范围越广越好。正是由于房地产的位置固定、不同项目的差异性，使房地产销售具有明显的区域性和目标市场，所以在房地产广告促销期，尤其是广告媒体的选择中，应有针对性地选择媒体，使其影响和覆盖区域与目标市场相一致。

　　51.房地产开发企业一般采用(　　)确定其销售队伍规模。

　　A.成本法

　　B.工作量法

　　C.专家估计法

　　D.目标利润法

　　答案：B

　　【解析】确定销售队伍规模经常采用的是工作量法，具体步骤为：①确定企业的年开发量;②确定单位产品需要对客户进行访问的次数;③确定总的需要访问次数;④确定每个销售人员可以进行访问的次数;⑤根据年总访问次数和每个销售人员的年访问次数确定销售人员数量。

　　52.根据《物权法》，建筑区划内不能直接界定为业主共有部分的是(　　)。

　　A.电梯间

　　B.通道和楼梯

　　C.消防设施

　　D.车库和车位

　　答案：D

　　【解析】共有部分是指专有部分以外的其他建筑部分以及不属于专有部分而用以共同所有、共同使用以及共同管理的附属建筑物。除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内共有部分包括：①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;②其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　　53.下列业主行为中，属于损害他人合法权益的是(　　)。

　　A.进行房屋二次装修

　　B.饲养了一只猫

　　C.在公共通道摆放私家物品

　　D.封闭了阳台

　　答案：C

　　【解析】公共通道属于共有部分。单个业主或者部分业主对共有部分的利用，必须在合理使用的范围内。建设单位、物业服务企业、业主和使用人等侵害业主共有权的主要方式包括：①擅自占用共有部分;②擅自处分共有部分;③擅自改变共有部分使用功能;④擅自利用共有部分进行经营性活动。C 项，在公共通道摆放私家物品属于擅自占用共有部分，损害了他人合法权益。

　　54.业主王某在某小区购买了四套住宅，其中两套自住，一套给父母居住，一套给儿子居住。业主大会中王某拥有的业主投票权数是(　　)票。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　答案：A

　　【解析】业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：①业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。②总人数按照前项的统计总和计算。上述专有部分是指构造和使用上具有独立性、能够区分为所有权标的的部分。一般而言，专有部分必须是一套自身封闭的住宅，权利人对专有部分享有单独的所有权。应当认定为专有部分的情况有：①具有构造上的独立性，能够明确区分;②具有使用上的独立性，可以排他使用;③能够登记成为特定业主所有权的客体。因此，业主大会中王某拥有的业主投票权数是 1 票。

　　55.物业建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的法理依据是(　　)。

　　A.建设单位的永久物权

　　B.物业销售合同的授权

　　C.建设单位的初始物权

　　D.建设单位的共有物权

　　答案：C

　　【解析】在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同具有的特点包括：①由建设单位和物业服务企业签订。因为房屋出售前物业的产权属开发企业，所以合同中的甲方是建设单位，乙方是其通过招投标选聘的物业服务企业。②过渡性。前期物业服务合同的期限存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡时间内，一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，前期物业管理即告结束，前期物业服务合同也相应终止。③附终止条件的合同。虽然前期物业服务合同的期限未满，但业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。④前期物业服务合同必须以书面方式签订，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。

　　56.物业服务收费实行政府指导价的，具体的收费标准由(　　)确定。

　　A.房地产行政主管部门

　　B.价格行政主管部门

　　C.业主和物业服务企业

　　D.业主大会和业主委员会

　　答案：C

　　【解析】物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　57.把房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款等，是根据(　　)划分的。

　　A.贷款对象及用途

　　B.贷款保证方式

　　C.贷款期限长短

　　D.贷款利率是否变化

　　答案：A

　　【解析】房地产贷款可根据不同的需要，从不同的角度进行分类：①按贷款对象及用途进行分类，可将房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款;②按贷款担保条件或还款保证方式进行分类，可将房地产贷款分为信用贷款和担保贷款;③按贷款利率是否调整进行分类，可将房地产贷款分为固定利率贷款和浮动利率贷款;④按贷款期限长短进行分类，可将房地产贷款分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。

　　58.房地产保险的目的是(　　)。

　　A.提高房地产使用寿命

　　B.减少房地产发生灾害的频率

　　C.降低房地产运营费用

　　D.补偿灾害造成的房地产损失

　　答案：D

　　【解析】房地产保险是整个社会保险体系中不可缺少的一个重要组成部分。房地产保险通过对房地产领域因自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付，对房地产业的发展起到积极的保障作用。

　　59.下列影响房地产抵押贷款的活动中，会增加房地产抵押贷款风险的是(　　)。

　　A.低估抵押房地产价值

　　B.提高房地产抵押率

　　C.办理房地产抵押登记

　　D.监测抵押房地产价格变化

　　答案：B

　　【解析】AB 两项，为防范房地产抵押贷款风险，金融机构应将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放货款的基本前提条件。认真审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况;应加强对拟抵押房地产的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率。低估抵押房地产价值会降低抵押贷款风险，而提高房地产抵押率则会增大风险。C 项，抵押登记后抵押权可以得到有效保障，因此以房地产为抵押物的贷款，对贷款人来讲，具有较高的安全性。D 项，当房地产市场萧条，抵押房地产价格就会下跌。另外，尽管抵押人未经抵押权人同意不得擅自改变房屋结构，但因抵押权人不可能对抵押房屋使用情况进行全面有效的监督，如果抵押物被人为损坏，其价格也会下跌。如果下跌后房地产的价值不足以清偿剩余贷款的本利和，银行就有可能遭受损失。监测抵押房地产价格变化能有效降低房地产抵押贷款的风险。

　　60.分期偿还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额，称为(　　)。

　　A.贷款金额

　　B.贷款额度

　　C.分期还款额

　　D.贷款余额

　　答案：D

　　【解析】A 项，贷款金额，是指借款人向贷款人借款的数额。需要借款的数额通常为所购住房总价减去首付款后的余额。B 项，贷款额度，又称贷款限额，贷款人一般会用不同的指标对借款人的贷款金额做出限制性规定。C 项，分期还款额，是指在分期偿还的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额。D 项，贷款余额，是指分期偿还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。