2015年中级经济师《房地产》考试真题及答案(完整版)

　　一、单项选择题

　　1.店铺内柜台的摆放体现的是(　　)。

　　A.微位置

　　B.小位置

　　C.方位

　　D.朝向

　　答案：A

　　【解析】区位可以用不同的距离尺度表述。根据尺度的大小，大体有大位置、小位置、地址和微位置四个层次。其中，微位置仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放、房门的开设、厨房的位置等。美国埃斯德·劳德经过一周的观察，发现 90%的女士走进商店后习惯先向右看，因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女性顾客的注意力。这说明柜台位置对销售的影响，是典型的微位置研究。

　　2.房地产市场价格变动与房地产市场(　　)正相关。

　　A.供给

　　B.需求

　　C.成交量

　　D.空置率

　　答案：A

　　【解析】决定房地产供给量的因素之一是该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多;相反，房地产开发企业愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，被称为供给规律。用房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系，就是一条向右上方倾斜的供给曲线。

　　3.级差地租Ⅰ是等量资本和等量劳动(　　)的转化形态。

　　A.在同一块土地上连续投入产生的每次级差超额利润

　　B.投在等面积不同土地上产生的级差超额利润

　　C.投在不同面积的土地上产生的级差超额利润

　　D.投在不等面积不同土地上产生的全部利润差额

　　答案：B

　　【解析】级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。马克思把级差地租分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。其中，级差地租Ⅰ是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

　　4.将城市分为棋盘形城市、放射形城市和不规则形城市，是按(　　)划分的。

　　A.城市用地结构

　　B.城市道路格局

　　C.城市商业格局

　　D.城市地形地貌

　　答案：B

　　【解析】城市的分类包括：①按城市人口规模，将城市分为超大城市、特大城市、大城市、中等城市和小城市。②按城市行政等级，将城市分为直辖市、地级市、县级市和建制镇。③按城市职能，将城市分为具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市。④按城市地理位置，可将城市分为南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市等。⑤按城市地形地貌，可将城市分为平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市等。⑥按城市平面几何形状，可将城市分为块状城市、带状城市、星状城市等。⑦按城市内部结构，可将城市分为单中心城市和多中心城市。⑧按城市道路格局，可将城市分为棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市等。

　　5.大量乡村人口向城市迁移，城市人口规模不断扩大，城市发展处于(　　)阶段。

　　A.绝对集中

　　B.过度集中

　　C.相对集中

　　D.相对分散

　　答案：A

　　【解析】城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变阶段包括：①绝对集中阶段，指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高的时期。②相对集中阶段，指随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集中，也开始向郊区扩展，但市区人口增长速度高于郊区人口增长速度，仍然是向中心集聚的过程。③相对分散阶段，指进入后工业化的初期，城市化增长模式发生了重要变化，城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度，出现了郊区化的前兆。④绝对分散阶段，指进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向发生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对数量下降，出现负增长，城市发展进入郊区化以至逆城市化时期。

　　6.国家征用房屋取得的是该房屋的(　　)。

　　A.所有权

　　B.使用权

　　C.处分权

　　D.收益权

　　答案：B

　　【解析】房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的房地产的行为。征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人。

　　7.国有土地上房屋征收补偿协议由(　　)和被征收人签订。

　　A.房屋征收部门

　　B.房屋征收实施单位

　　C.房屋征收主体

　　D.房地产评估机构

　　答案：A

　　【解析】为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应对被征收房屋所有权人给予公平补偿。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　8.国有土地上房屋征收补偿费用足额到位的时间应是(　　)。

　　A.做出房屋征收决定前

　　B.实施房屋征收前

　　C.被征收房屋价值评估后

　　D.签订补偿协议后

　　答案：A

　　【解析】《房屋征收条例》对做出房屋征收决定设置了三个前置条件，包括：①确需征收房屋的各项建设活动，应符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应广泛征求社会公众意见，经过科学论证。②市、县级人民政府做出房屋征收决定前，应按照有关规定进行社会稳定风险评估。③做出房屋征收决定前，征收补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用。

　　9.房屋被征收人对房地产评估机构复核的评估结果有异议的，可以向(　　)申请鉴定。

　　A.房屋征收部门

　　B.另一家房地产评估机构

　　C.房屋征收指导部门

　　D.房地产价格评估专家委员会

　　答案：D

　　【解析】房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　10.集体建设用地不包括(　　)。

　　A.农民宅基地

　　B.乡镇企业用地

　　C.蔬菜大棚用地

　　D.乡村公益事业用地

　　答案：C

　　【解析】按建设用地所有权性质，建设用地分为国有建设用地和集体建设用地。国有建设用地是指国有土地中的建设用地;集体建设用地是指集体土地中的建设用地，包括农民宅基地、乡镇企业用地、乡(镇)村公共设施和公益事业用地等。C 项属于耕地。

　　11.下列建设项目用地中，土地使用权年限低于 50 年的是(　　)。

　　A.商品住房用地

　　B.购物中心用地

　　C.图书馆用地

　　D.体育馆用地

　　答案：B

　　【解析】国务院规定的建设用地使用权出让的最高年限，按照土地的不同用途，分别为：①居住用地 70 年;②工业用地 50 年;②教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;④商业、旅游、娱乐用地 40 年;⑤综合或者其他用地 50 年。B 项，购物中心用地属于商业用地，其使用权年限为 40 年。

　　【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

　　12.国有建设用地使用权的出让人是(　　)。

　　A.市、县人民政府

　　B.市、县人民政府土地管理部门

　　C.市、县土地储备中心

　　D.土地一级开发机构

　　答案：B

　　【解析】国有建设用地使用权出让合同简称建设用地使用权出让合同或出让合同，是指国有建设用地使用权出让人和受让人之间就出让国有建设用地使用权及如何行使建设用地使用权等问题所达成的明确相互间权利和义务关系的协议。国有建设用地出让合同的特征包括：①出让合同是在出让人和受让人双方当事人之间设立、变更关于建设用地使用权权利和义务法律关系的协议;②出让合同中的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门;③出让合同的受让人一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同中的受让人必须是在中国注册的外商投资开发企业;④出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用。

　　13.国有建设用地使用权协议出让的最低价不得低于地块所在级别基准地价的(　　)。

　　A.40%

　　B.50%

　　C.70%

　　D.80%

　　答案：C

　　【解析】《协议出让国有土地使用权规定》要求，协议出让最低价依据以下标准拟定：①协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和;②有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 70%。

　　14.关于建设用地使用权赠与的说法，错误的是(　　)。

　　A.建设用地使用权赠与是一种无偿行为

　　B.建设用地使用权赠与双方应签订赠与合同

　　C.建设用地使用权赠与需要双方达成共识

　　D.建设用地使用权赠与不改变建设用地使用权人

　　答案：D

　　【解析】建设用地使用权赠与是指赠与人愿意把自己的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。建设用地使用权的赠与是一种无偿行为，受赠人可以无偿获得建设用地使用权而不需要付出任何代价，此点与出售和互换不同。赠与合同的成立，需要双方达成共识，即不仅需要赠与人愿意赠与，而且还要受赠人愿意接受。

　　15.下列建设用地使用权交易方式中，建设用地使用权人不改变的是(　　)。

　　A.出让

　　B.转让

　　C.出租

　　D.互换

　　答案：C

　　【解析】建设用地使用权转让是对一定期限内的建设用地使用权的买断。在建设用地使用权转让之后，土地使用权人发生改变，原土地使用者享有的土地使用权灭失。而土地出租并不发生土地使用权人的改变，出租人的土地使用权并没有消灭。在建设用地使用权转让时，地上建筑物及附着物的所有权也一并发生转移。而建设用地使用权出租时，仅仅是将地上建筑物及附着物的使用权出租给土地承租人，地上建筑物及附着物的所有权并不发生改变。

　　16.按搜集信息方式的不同，房地产市场调研的类型可分为(　　)。

　　A.定期调研和经常性调研

　　B.宏观市场调研和微观市场调研

　　C.委托调研和自行调研

　　D.方案调研和实地调研

　　答案：D

　　【解析】房地产市场调研的分类包括：①按市场调研对象包括的范围不同，可分为全面调研和非全面调研;②按市场调研深度的不同，可分为探测性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调研;③按市场调研登记时间的连续性不同，可分为一次性调研、定期调研和经常性调研;④按搜集信息方式的不同，可分为文案调研和实地调研;⑤按市场调研角度的不同，可分为宏观市场调研和微观市场调研;⑥按市场调研主体的不同，可分为委托调研和自行调研等。

　　17.下列房地产市场调研工作内容中，属于调研准备阶段工作的是(　　)。

　　A.收集文献资料信息

　　B.设计市场调研方案

　　C.撰写市场调研报告

　　D.统计分析资料数据

　　答案：B

　　【解析】房地产市场调研准备阶段的工作有设计市场调研方案和组建市场调研人员队伍。准备阶段的工作在市场调研中很重要，既是整个调研工作的起点，又是对整个调研工作的决策、设计和筹划，是市场调研工作能否取得成功的关键阶段。

　　18.房屋施工面积和新竣工量指标通常用来反映房地产市场的(　　)状况。

　　A.需求

　　B.交易

　　C.供给

　　D.营销

　　答案：C

　　【解析】在市场调研中涉及的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。

　　19.按被观察对象是否受控制，房地产市场调研的观察法可分为(　　)。

　　A.结构式观察和非结构式观察

　　B.参与观察与非参与观察

　　C.实验观察与自然观察

　　D.直接观察和间接观察

　　答案：C

　　【解析】房地产市场调研中的观察法是指调研人员在调研现场对感兴趣的人、事物以及事件现象等进行观察、记录以获取信息的调研方法。按照不同的分类原则，可以把观察法分为不同的类型，主要有：①根据观察程序的不同，可分为结构式观察和非结构式观察;②按被观察对象是否受控制，可分为实验观察和自然观察;③按调研人员是否参与被观察者的活动，可分为非参与观察和参与观察。

　　20.按是否提供问题的备选答案，调查问卷中的问题类型可分为(　　)。

　　A.封闭式问题和开放式问题

　　B.背景性问题和实质性问题

　　C.系列性问题和非系列性问题

　　D.必答性问题和选答性问题

　　答案：A

　　【解析】问卷中的问题类型，按照不同的分类原则可以进行不同的划分，常用的类型划分为：①按问题是否提供备选答案，分为封闭式问题和开放式问题;②按问题在问卷中所起作用的不同，分为过滤性问题、背景性问题和实质性问题;③按问题之间是否存在逻辑联系，分为系列性问题和非系列性问题。