三、案例分析

　　80 甲房地产开发公司在一次土地拍卖会上购得土地一块，按规划要求设计为下部两层商场，上部三层住宅。在两层商场完成后，房地产开发公司为了获得建设资金，将已建项目全部向银行进行了抵押贷款。后又完成了两层住宅建设，因预售情况不理想而债务又已经到期，经协商，同意将项目整体拍卖偿还债务，拍卖中，乙房地产开发公司得到了该项目。

　　81 甲房地产开发公司之所以能够取得该块土地使用权，是因为( )。

　　(A)具备开发资质且土地出价最高

　　(B)土地出价高于底价且开发方案最好

　　(C)出价及开发能力、条件综合最好

　　(D)出价较高且能一次性支付土地费用

　　82 国有建设用地使用权出让有( )和协议等方式。

　　(A)招标

　　(B)拍卖

　　(C)划拨

　　(D)挂牌

　　83 甲房地产开发公司在进行抵押时( )。

　　(A)可以任意地进行重复抵押

　　(B)抵押权人和抵押人应签订书面协议

　　(C)应向县级以上政府规定的部门办理抵押登记

　　(D)抵押期间，抵押物应由抵押权人所有

　　84 抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时( )。

　　(A)抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足

　　(B)抵押权人无权要求抵押人重新提供或者增加担保

　　(C)抵押权人与抵押人共同承担损失

　　(D)抵押权灭失

　　84 某商品住宅开发项目的楼面地价为500元/m2，建筑安装工程费为2500元/m2，各项规费为300元/m2。该项目营销方案部分内容如下： (1)前言。 (2)市场分析。 (3)销售目标和进度计划。 (4)销售价格确定：以市场价格为主。 (5)销售渠道：委托A、B、C三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同;销售权在三家房地产经纪机构之间不做区分。 (6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息;开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加;对开盘当天前十名购房者给予100元/m2的价格优惠。

　　85 在该项目市场分析中，应注重( )。

　　(A)当地商圈的一般规模

　　(B)潜在消费者需求倾向

　　(C)本项目的成本分析

　　(D)项目的机会和威胁

　　86 该项目采用的销售渠道为( )。

　　(A)直接渠道、参与代理

　　(B)间接渠道、共同代理

　　(C)间接渠道、参与代理

　　(D)直接渠道、共同代理

　　87 若该项目预期成本利润率为25%，销售税费率为12%，则按照成本加成定价法确定的价格应为( )元/m2。

　　(A)3977

　　(B)4261

　　(C)4620

　　(D)4688

　　88 该项目营销方案采用的促销方式有( )。

　　(A)广告

　　(B)人员推销

　　(C)活动推广

　　(D)营业推广

　　88 某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%。

　　89 采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去( )。

　　(A)土地取得成本

　　(B)已投入的开发建设成本

　　(C)后续开发建设的必要支出

　　(D)后续开发建设应获得的正常利润

　　90 该写字楼建成后的年净收益为( )元/平方米。

　　(A)300

　　(B)360

　　(C)540

　　(D)600

　　91 求取该写字楼建成后的价值，需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有( )。

　　(A)累加法

　　(B)成本法

　　(C)市场提取法

　　(D)直线法

　　92 假设报酬率为8%，该写字楼建成后的价值为( )元/平方米。

　　(A)3000

　　(B)3633

　　(C)3750

　　(D)4500

　　92 某宾馆的土地是2002年通过出让方式取得的40年使用权，建筑物建成于2005年，建筑物寿命为50年。该宾馆共有400张床位，平均每张床位每天的价格为50元，年平均空置率20%，正常营业时每月总费用平均占每月总收入的30%。估计该类宾馆的土地价值占30%。建筑物价值占70%，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%。现需要评估该宾馆在2007年的价格。 根据上述资料，回答下列问题。

　　93 根据上述资料应选用( )进行评估。

　　(A)市场法

　　(B)成本法

　　(C)收益法

　　(D)假设开发法

　　94 该宾馆的纯收益计算应为( )。

　　(A)400×50×365×20%×(1-30%)

　　(B)400×50×365×(1-20%)

　　(C)400 ×50×365×(1-20%)×30%

　　(D)400×50×365×(1-20%)x(1-30%)

　　95 评估中计算公式中的n应为( )年。

　　(A)35

　　(B)50

　　(C)36

　　(D)48

　　96 评估中计算公式中的房地产报酬率应为( )。

　　(A)8%

　　(B)10%

　　(C)8.6%

　　(D)0.094

　　96 李某决定于2007年5月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为120万元。李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。李某的住房公积金账户本息余额为20000元，李某在4月份缴纳的住房公积金为300元，其单位缴纳的比例与职工相同。李某离法定退休年龄还有30年。若李某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为25万元，且李某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为15万元。根据上述资料，回答下列问题。

　　97 李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为( )万元。

　　(A)11

　　(B)15

　　(C)23.6

　　(D)20

　　98 李某能申请的住房公积金贷款最高额度为( )万元。

　　(A)2

　　(B)7

　　(C)15

　　(D)25

　　99 假设李某购得房屋后，分别向甲、乙两个保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额分别为64万元和56万元。若发生火灾，甲保险公司赔偿额度为( )万元。

　　(A)46

　　(B)50

　　(C)53

　　(D)64

　　100 李某住房公积金账户上的资金除了用于购买自住住房，还能用于( )。

　　(A)建造自住住房

　　(B)翻建自住住房、

　　(C)购买房地产债券或股票

　　(D)大修自住住房