2016年房地产估价师案例分析章节讲义第二章第一节_第6页

　　3.成本法测算

　　经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，其中，开发成本包括征地和拆迁安置补偿费等7项费用，具体计算过程如下：

　　(1)开发成本

　　A.土地的取得成本

　　①求取征地和拆迁安置补偿费(即土地使用权价格)

　　此次估价采用了基准地价修正法求取土地使用权价格。所谓基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

　　根据《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》，基准地价修正法评估宗地地价的计算公式为;

　　宗地地价=基准地价×(1+总和修正率)×(1+其他修正系数)

　　②确定估价对象的土地级别及基准地价

　　估价对象土地使用权证上的土地用途分别为干休所和宿舍，估价对象在估价时点的实际用途为住宅，故此次估价对象的土地用途按照居住用途进行计算。根据《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》，估价对象位于××市中心市区六级地区，该级别住宅用地的基准地价为1630元/㎡。(不包括市政公用基础设施大配套工程费)

　　③确定影响居住用地价格的区域因素修正系数

　　④确定影响居住用地价格的个别因素修正系数

　　a.使用年期修正

　　待估宗地的地类用途为住宅，使用权类型为军产，为国有划拨土地，无需进行使用年期修正。

　　b.期日修正系数

　　本次估价采用的基准地价是根据1998年公布的《××市1998中心声区土地级别和基准地价更新成果报告》，该报告于1998年11月开始正式实施，从实施之日至估价时点这段时期内，估价对象所在地区土地市场价格无明显变化，故期日修正系数确定为1。

　　c.土地出让金修正系数

　　估价对象为划拨土地，需进行出让金修正，依据××号印发《××市深化土地使用制度改革方案》，按17%扣除其应交纳的土地出让金。

　　d.容积率修正系数

　　此次估价按《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》公布的六级居住用地进行估价，基准地价以一定的容积率为基础，《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》中公布的住宅用地的容积率为1.8。查表确定容积率修正系数为1。

　　e.土地开发程度修正系数

　　土地开发程度通过基础设施完备度水平影响土地质量，进而影响宗地地价。土地开发程度修正以设定的平均开发程度“七通一平”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)的正常平均开发成本为标准，将待估宗地的实际开发状态与“七通一平”开发程度比较，加上或减去相应的基础设施开发费的差值。

　　待估宗地实际开发程度为“七通一平”，故不做修正。

　　f.住宅的楼层修正系数

　　通常，由于楼层的差异造成方便程度、视野、小环境的差异，使楼层成为影响房屋使用价值的重要因素之一。住宅用途的房屋仅仅由于所在楼层的不同，其售价或租金水平都存在明显差异。在使用公布的《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》进行估价时，相关居住用地的基准地价应是其区域内所有楼层土地的平均价格，至于其中某一楼层的地价，应根据相应的价格贡献程度作 相应修正。

　　经过估价人员对区域内一段时间内交易的一定数量的商品房住宅及二手房资料的调查研究，并参考能查阅到的有关楼层价格修正的相关数据，确定本次估价对象基准价格的三、四层土地地价修正系数为1.1。

　　⑤计算修正后地价

　　修正后单位地价=基准地价×(1+总和修正率)×(1+其他修正系数)=1630×(1-2.6%)×(1-3%)×(1-17%)×1×1×l.1≈l406元/㎡

　　待估宗地楼面地价=单位地价÷容积率=1406÷1.8≈781元/㎡

　　B.勘查设计和前期工程费

　　估价人员参照估价时点社会平均造价情况进行测算、修正，得到估价对象勘查设计和前期工程费单价为24元/㎡。

　　C.建筑安装工程费

　　根据《××房地产市场》公布的××市砖混结构多层住宅投资成本分析;确定工程费单价为680元/㎡。

　　D.住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费估价人员对估价对象进行了实地查看，该地区周围基础配套设施齐全，依据××市配套费用水平，确定住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费单价为247元/㎡。

　　E.市政公用基础设施大配套工程费

　　经济适用房的市政公用基础设施大配套工程费单价为116元/㎡。

　　注意：还应该算其他工程费

　　F.管理费

　　经济适用房开发成本中，管理费用按照不超过前5项之和的2%计算。

　　管理费=前5项之和×2%=37元/㎡

　　G.投资利息

　　投资利息计息基数为前6项之和，估价对象开发周期取1年，年利率为5.85%，假设各项费用在开发周期内是均匀投入的。

　　投资利息=前6项之和×[(1+利率)1/2-1]=54元/㎡

　　注：未考虑销售费用的影响

　　(2)销售税费

　　税金为营业税、城市维护建设税和教育费附加，基数为开发成本前7项之和，税率为5.55%。

　　营业税及其附加=开发成本前7项之和×5.55%=108元/㎡

　　注：销售税费计算基数为开发成本是错误的。

　　销售费用：由于估价对象为军队经济适用房，定向销售给部队住户，销售费用不予考虑。

　　注：这个经济适用房也是有可能上市的，因此不能将实际成本作为客观成本计算

　　(3)利润

　　估价对象为经济适用房，根据有关规定成本利润率为3%，计算基数按8项之和。利润=开发成本前8项之和×3%=61元/㎡

　　注：成本利润率基数不正确，不应包括税费

　　成本利润率的基数土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、不包括销售税

　　(4)成本法计算的经济适用房基准价格

　　基准价格=开发成本+税金+利润=2108元/㎡

　　注：这里未考虑建筑物折旧

　　3.基准价格的确定

　　市场法计算的基准价格=2207元/㎡

　　成本法计算的基准价格=2108元/㎡

　　由于两种方法的结果差异不大，将上述两种方法的计算结果的算术平均值作为基准价格的最终结果。

　　注：依据表述不准确

　　(2207+2108)÷2≈2158元/㎡

　　(二)各项调节系数

　　1.楼层调节系数：

　　估价人员搜集同一供求圈内市场上不同楼层的住宅房屋成交价格，进行整理分析，找出因楼层不同而引起房屋总价的差异，通过求取此价格差异占房屋总价比例来确定楼层调节系数：

　　2.朝向调节系数

　　估价人员搜集同一供求圈内市场上不同朝向的住宅房屋成交价格，进行整理分析，找出因朝向不同而引起房屋总价的差异，通过求取此价格差异占房屋总价的比例来确定朝向调节系数：

　　3.结构调节系数

　　估价对象多数建成于20世纪70年代，房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏、漏雨，阳台挡板开裂，墙面抹灰有裂缝、脱落等问题。

　　这些缺陷属于可修复的房屋质量缺陷，估价人员结合估价对象的实际情况并考虑技术上的可能性与经济上的可行性，参考工程造价资料，确定修复各项质量缺陷所需的费用。通过求取修复费用占房屋总价的比例来确定结构调节系数：

　　估价对象房屋出现如上相应缺陷问题，每符合一种情况即应扣减相应的调节系数。