2016年房地产估价师案例分析章节讲义第二章第一节_第2页

　　(二)影响居住房地产价格的因素

　　1.影响居住房地产价格的主要区位状况

　　(1)交通条件。交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁，轻轨。交通条件较好的居住房地产，其价格要高一些。

　　(2)生活服务设施。生活服务设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。居住房地产所处地段不一定要求繁华，即使处于商业繁华地段，也希望能够闹中取静。作为居住房地产，一定要有比较完善的基本生活服务设施，例如：菜市场、商店、银行、邮局等等。

　　(3)教育配套设施。教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学校和幼儿园、托儿所。名校效应。教育配套设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。

　　(4)环境质量。环境质量较好的居住房地产，其价格要高一些。环境质量包括居住房地产附近以及小区的绿化环境、自然景观、噪音程度、空气质量、卫生条件等。

　　(5)朝向与楼层。朝向除了考虑采光、通风等因系外，还有一个重要的因素是景观。(与教材有出入)

　　不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度和是否有电梯。多层无电梯住宅的最佳楼层是高低适中的中间楼层。高层住宅普遍都有电梯，楼层越高景观和空气质量越好，因此通常是 楼层越高价格越高。

　　2.影响居住房地产价格的实物状况

　　(1)建筑结构、类型和等级。

　　住宅结构可分为：①钢结构　②钢筋混凝土结构 ③砖混结构　④砖木结构

　　(2)设施与设备。供水、排水、供电、供气、共用天线、通讯等管线的完备程度，公用电梯的设置及质量等。

　　(3)质量。建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准及质量等级。

　　(4)装修。对于新建房地产而言，毛坯房与装修房的价格差别很大，粗装修、普通装修与高档装修的差别也很大。二手房价格受装修的影响相对较少。