2018年房地产估价师考试理论与方法专项训练题之房地产估价概论_第4页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。参见教材5-10。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务(即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，通常还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。参见教材P4。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本质区别除ABD外还有专业估价机构提供的是专业意见、要承担法律责任。参见教材P2。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　房地产价值评估相关业务范畴包括：房地产价格和价值分配业务、房地产价值提升评估业务、房地产价值减损评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。参见教材P4。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　房地产评估的是房地产的价值而不是价格。参见教材P5。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。参见教材P7。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。实际成交时的交易情况不一定正常。参见教材P9。

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。参见教材P9。

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。参见教材5～10。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　一种资产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业评估。参见教材P11。

　　11、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保。参见教材P14。

　　12、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100-80=20。参见教材P15。

　　13、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　被征收人选择房屋产权调换的，要对征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值进行评估。参见教材P16～17。

　　14、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　除了耕地占用税和城镇土地使用税应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。参见教材P17。

　　15、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　在保险事故发生后，房地产保险需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。参见教材P21。

　　16、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　该住宅因被水淹造成的损失包括两块：一是重新装修费用，二是损失租金。都要折算到现在时点。50000×1/1.0051.5+3000×0.9/0.005×(1-1/1.0056)。参见教材P22。

　　17、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师。参见教材P28。

　　18、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　可以用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处的房地产，法院就不是估价对象权利人，排除A;估价报告的使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上面的拍卖的例子，法院就不是估价利害关系人，排除C;如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人。故排除D;估价委托人可能是,也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人;估价对象权利人一般是估价利害关系人;可能是也可能不是估价委托人或估价报告使用人。参见教材P28。

　　19、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　一个估价项目中的估价目的，本质上是由估价委托人的估价需要决定的。参见教材P29。

　　20、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　估价时点是不可以随意确定的，应当根据估价目的来确定。估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。参见教材P31。

　　21、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　估价假设是指针对估价对象等估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假定。参见教材P34。

　　22、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　C项没有规定，排除法。参见教材P38。

　　23、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　房地产价值采用的三种基本方法：比较法、收益法和成本法。参见教材P34。

　　24、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　在建工程一般不适用比较法估价，但适用于成本法和假设开发法估价。参见教材P35。

　　25、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。参见教材P36。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　参见教材P36。

　　2、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】

　　A因为存在利益相关关系，应该回避;C没有经过委托人的同意，不得擅自将其资料公开或泄露给他人;D迎合了委托人的估价结果要求;E允许他人使用自己的名义。参见教材P36。

　　3、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　房地产估价师职业道德实践上可概括以下要求：诚实正直;回避利益冲突;具备专业胜任能力;勤勉尽责;保守秘密;公平竞争;承担社会责任。参见教材P36。

　　4、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　除BCDE外还有总则、术语、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果。参见教材P40。

　　5、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　房地产估价机构资质等级可分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质。参见教材P28。

　　6、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】

　　估价目的不同会影响估价报告的用途。参见教材P30。

　　7、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有：独立、客观、公正原则;合法原则;估价时点原则;替代原则;最高最佳利用原则。参见教材P33。

　　8、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】

　　三种基本估价方法是：市场法、收益法和成本法。参见教材P34。

　　9、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】

　　B超越自己业务能力的估价项目是不可以承接的，对于部分超越了估价机构专业胜任能力的，可以用合作或者聘请专家的方式提升自己的专业能力;D不能收取任何额外费用。参见教材P34～35。

　　10、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　对房地产估计的各种需要有：房地产抵押的需要、房地产征收征用的需要、房地产税收的需要、房地产司法拍卖的需要、房地产分割的需要、房地产损害赔偿的需要、房地产保险的需要、房地产转让和租赁的需要、国有建设用地使用权出让的需要、企业有关经济行为的需要、房地产行政管理的需要、其他方面的需要。参见教材P14～27。

　　11、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】

　　租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。参见P14～15。

　　12、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　E是专门针对房地产设置的税种。参见教材P17。

　　13、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　C属于具有普遍调解功能的税种。参见教材P17。

　　14、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。参见教材P23。

　　15、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】

　　专业估价与非专业估价的五大不同。参见教材P2。

　　16、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　价值为物的真实所值、价格的波动“中心”，是相对稳定的;价格是价值的外在表现，是实际发生的、已完成的、能够观察到的事实，因人而异，时高时低。参见教材P6。

　　17、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，C错。参见教材P8～9。

　　18、

　　【正确答案】 BDE

　　【答案解析】

　　房地产估价是评估房地产的价值而不是价格，A错。房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证，C错误。参见教材P5～10。

　　19、

　　【正确答案】 AD

　　【答案解析】

　　专业估价需要其独一无二，且价值量大。参见教材P11。

　　20、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】

　　经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：

　　①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;

　　②买者和卖者的人数众多;

　　③买者和卖者都有进出市场的自由;

　　④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;

　　⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;

　　⑥买者和卖者无串通共谋行为;

　　⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;

　　⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。参见教材P11。

　　21、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　由于具有保值增值、价值量大、不可移动、寿命长久特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。参见教材P14。

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　与非专业估价相比，专业估价要承担法律责任。参见教材P2。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　房地产估价是指房地产估计机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不做区分。参见教材P3。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不见得是正常合理价格，判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较。参见教材P8。

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　参见教材P13。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款人是委托人，但是使用人是贷款人。注意：判断题中，如果出现“任何、绝对、肯定、一定”之类字眼，往往都是错误的。参见教材P15。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行的评估。参见教材P15。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　参见教材P16。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。参见教材P26。

　　11、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　参见教材P28。

　　12、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　委托人委托估价.获取估价报告的目的可能是供自己使用也可能是提供给特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。参见教材P28。

　　13、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　房地产估价机构可以在其资质等级范围内从事估价业务，不受地域范围限制。参见教材P29。

　　14、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　城市房屋征收情况下，原有房屋会因为征收而灭失，因而其上的各种未来权利都会消失。因而直接按照无租约限制的房屋，进行完整产权房屋的价值评估。参见教材P30。

　　15、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　参见教材P35。

　　16、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　参见教材P38。

　　17、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　参见教材P42。