2018年房地产估价师考试理论与方法预习题（15）_第3页

　　21.某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2.若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元/m2。

　　A.3000 B.4500 C.5200 D.5600

　　22.某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于( )万元。

　　A.280　B.285　C.290　D.295

　　23.某写字楼年出租狰收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为(　)万元。

　　A.4580　B.5580　C.6580　D.7580

　　24.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。

　　A.536　B.549　C.557　D.816

　　25.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8%。折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。

　　A.4023.04 B.4074.10 C.4768.50 D.5652.09

　　26.实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。

　　A.过去数据简单算术平均法

　　B.过去数据加权算术平均法

　　C.未来数据简单算术平均法

　　D.未来数据加权算术平均法

　　27.在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。

　　A.未知、需要求取的待开发房地产的价值

　　B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

　　C.销售费用和销售税费

　　D.开发成本和管理费用

　　28.某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于(　)元/m2。

　　A.3100　B.3195　C.3285　D.3300

　　29.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。

　　A.数学曲线拟合法

　　B.平均增减量法

　　C.平均发展速度法

　　D.移动平均法

　　30.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于( )元/m2。

　　A.4800　B.5124　C.5800　D.7124

　　31.下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。

　　A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

　　B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

　　C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

　　D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格

　　32.一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft.现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft.运用四三二一法则，地块乙的总地价为( )万元。

　　A.65.4　B.81.8　C.87.2　D.109.0

　　33.某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。

　　A.2.4%　B.3.0%　C.3.8%　D. 7.2%

　　34.影响房地产价格的环境因素不包括( )。

　　A.大气环境　B.声觉环境　C.卫生环境　D.治安环境

　　35.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( )。

　　A.社会因素　B.环境因素　C.人口因素　D.行政因素