2018年房地产估价师案例分析考试精选试题（3）_第5页

　　二单项选择题 1.B 2 D 3.C 4.D 5.C

　　6 D 7.D 8.A 9.B 10.D

　　三、指错题

　　1.价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。

　　2.估价依据中《 城市房屋征收管理条例》 错，应为《 国有土地上房屋征收与补偿条例》。

　　3.结果报告和技术报告的总价均表述为万元。但按照规定：“房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元”。

　　4.结果报告只有估价师盖章而无签字，按照规定“不得以印章代替签字”。

　　5.结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒。〔 第(十二)与(十三)项顺序颠倒〕

　　6.市场法测算未列出计算公式。

　　7.市场法比较因素中楼层应属于区位状况。

　　8.市场法比较因素系数确定未说明比较基准。

　　9.市场法交易日期修正系数确定无依据。

　　10.市场法可比实例楼层修正，多层和高层不适宜采用统一修正系数。(交易实例B、C为高层，不宜选作可比实例)

　　11.未说明求取估价对象最终比准价格的方式.

　　12.收益法公式选取未说明理由。(收益法公式选用未分析未来收益变化趋势)

　　13.收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，按照规定应该“不考虑租赁因素的影响”。(应采用客观租金)

　　14.收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。

　　15.收益法测算中，空置率取“0”不妥，应考虑适当的空置率。

　　16. 收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。

　　17.收益法测算中建筑物重置成本不应做成新修正。

　　18.市场法与收益法测算结果的价值内涵不一致。(市场法测算结果不应包含装修价值)

　　19 确定估价结果时扣除了抵押贷款余额，按照规定“评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额”。

　　四、改错题

　　1. 错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。

　　改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。

　　2.错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。

　　改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。

　　3.错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。_、

　　改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法(或市场法结合长期趋势)估算开发完成后的价值。

　　4.错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。

　　改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。

　　评分方式：1.指出错误，改正正确的，给2.5分。

　　2.指出错误，未改正，或者改正不正确的，给1分。

　　3.正确的地方指错的，一律扣2.5分。