2018年房地产估价师案例分析考试精选试题（3）_第2页

　　三请指明下列房地产估价报告其中的13处错误，(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

　　房地产估价报告

　　项目名称：xx 市xx 区xx 东街xx 号商业用房征收补偿价格评枯报告

　　估价委托人：xx 市房屋征收管理办公室

　　估价机构：xx 市房地产估价有限公司

　　估价人员：x xx (注册号：xxx )

　　x xx (注册号：x xx )

　　估价作业日期：2011年8月8日至8月18日

　　估价报告编号：xx 估字第xx 号

　　目录(略)

　　致委托人函(略)

　　注册房地产估价师声明(略)

　　估价假设和限制条件(略)

　　估价结果报告

　　(一)估价委托人(略)

　　(二)估价机构(略)

　　(三)估价对象

　　1.实物状况

　　(l)土地状况

　　估价对象位于xx 区xx 街，四至：东至xx 剧院，西至火x 东街，南至xx 商场，北至xx 餐厅。土地使用权面积为1000M2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”(其他情况略)。

　　(2)建筑物状况

　　估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4 层。建筑面积为3000 M2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营(其他情况略)。

　　2.权益状况

　　( l )土地使用权

　　根据委托人提供的资料，(国有土地使用权证》证号为x xx 号，用地面积为1000M2，使用权类型为出计，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。

　　( 2 )房屋所有权

　　估价对象已办理了《 房屋所有权证》，证号为x xx 号，产权人为xx 公司，建筑面积为3000 M2(其他情况略)。

　　( 3)他项权利

　　估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。

　　( 4 )租赁情况

　　估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/M2，租赁期从201D年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。

　　3.区位状况(略)

　　(四)估价目的

　　为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

　　(五)估价时点

　　2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。

　　(六)价值定义

　　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。

　　(七)估价依据

　　( 1 )《 中华人民共和国物权法》。

　　( 2 )《中华人民共和国城市房地产管理法》。

　　( 3 )《 中华人民共和国土地管理法》。

　　( 4 )中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291 一1999)。

　　( 5 )《 城市房屋征收管理条例》。

　　( 6 )《 国有土地上房屋征收评估办法》。

　　( 7 )《 房屋征收评估委托书》。

　　( 8 )《 房屋征收评估委托合同》。

　　( 9 )委托人提供的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。

　　( 10 )估价对象的《 房屋租赁合同》。

　　( 11 )注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。

　　(八)估价原则

　　( 1 )独立、客观、公正原则(说明略)。

　　( 2 )合法原则(说明略)。

　　( 3 )最高最佳利用原则(说明略)。

　　( 4 )替代原则(说明略)。

　　( 5 )估价时点原则(说明略)。

　　(九)估价方法

　　经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。

　　市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。

　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。

　　(十)估价结果

　　评估总价：4001.24万元.

　　大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整(单价略)

　　(十一)估价人员

　　注册房地产估价师：x xx (盖章);注册号：x xx。

　　(十二)估价报告应用的有效期(略)

　　(十三)估价作业日期

　　2011年8月8日至2011年8月18日

　　估价技术报告

　　(一)估价对象实物状况描述与分析(略)

　　(二)估价对象权益状况描述与分析(略)

　　(三)估价对象区位状况描述与分析(略)

　　(四)市场背景描述与分析(略)

　　(五)最高最佳利用分析(略)

　　(六)估价力法适用性分析(略)

　　(七)估价测算过程