2018年房地产估价师考试经营与管理专项题练习题（3）_第4页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的功能。价格机制是通过市场发挥作用的。参见教材P45。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：配置存量房地产资源和利益、显示房地产市场需求变化、指导供给以适应需求的变化、指导政府制定科学的土地供给计划、引导需求适应共给条件的变化。参见教材P45～47。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产空间市场与资产市场。房地产市场也存在资产市场和空间市场这两个层面。参见教材P47。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的周期循环。空置率是由下降到上升的一个拐点。参见教材P50。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的周期循环。在自然周期的第二阶段，需求继续上涨，需求增长比供给快，租金增长率快速上涨，空置率持续下降。参见教材P50。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的周期循环。自然周期的第三阶段，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。参见教材P50～51。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的周期循环。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。参见教材P52。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产泡沫与过度开发。投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。参见教材P53。

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。参见教材P54。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用扩张性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。参见教材P56。

　　11、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场上的非均衡表现为总量的非均衡和结构上的非均衡。总量非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存;结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同的子市场之间在供求方面的结构失衡，例如如商品房与经济适用住房之间、高档商品住房与普通商品住房之间、大户型与中小户型之间、存量住房与增量住房之间。参见教材P57。

　　12、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是政府干预房地产市场的手段。房地产价格不但直接影响房地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。参见教材P59。

　　13、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是政府规范房地产市场行为的措施。政府规范房地产市场行为的措施包括：健全市场准入制度，推动行业诚信体系建设，规范交易程序，加强产权管理。参见教材P60～61。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的特性。市场需求的广泛性和多样性。参见教材P44。

　　2、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的特性。由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。参见教材P45。

　　3、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。参见教材P45。

　　4、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的周期循环。选项C，供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率;选项D，转折点处供给增长等于需求增长，转折点之前需求增长大于供给增长,转折点之后需求增长小于供给增长;选项E，租金和空置率非同向变动。参见教材P48～51。

　　5、

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的周期循环。注意，租金上升与租金增长率上升是不同的，后者指上升速度加快。选项ADE租金增长率在下降，到E时已为负。参见教材P50～51。

　　6、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项BE是房地产过度开发的成因。参见教材P53。

　　7、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场失灵的主要原因有：垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类。参见教材P56。

　　8、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】

　　本题考查的是政府干预房地产市场的手段。政府宏观调控房地产市场的手段包括：土地供应政策;金融政策;住房政策;城市规划;地价政策;税收政策;租金控制。参见教材P58～60。

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的特性。房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～70%。参见教材P44。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成。参见教材P45。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的不完全性，使之不可能向证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。参见教材P46。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产空间市场与资产市场。房地产空间市场上的需求者是使用房地产的家庭和企业，而资产市场的新增供给者一般是开发商。参见教材P47。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。参见教材P48。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的周期循环。传统房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。参见教材P49。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的周期循环。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是先下滑后上升的。参见教材P50。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的周期循环。第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目，主要是进行过剩供给的吸纳。参见教材P51。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产泡沫与过度开发。如果泡沫产生，必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。参见教材P55。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。参见教材P56。

　　11、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。参见教材P58。

　　12、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是政府干预房地产市场的手段。在我国当前的土地制度条件下，政府是唯一的土地供给者。参见教材P58。

　　13、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是政府干预房地产市场的手段。城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。参见教材P59。

　　14、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是政府干预房地产市场的手段。房地产税收政策是正确调控房地产市场的核心政策之一。参见教材P60。

　　15、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是政府规范房地产市场行为的措施。为保证竞争的规范和政府管理的有效性，建立完善的资质审查制度，确定进入市场的资格是必要的。建立资质审查制度的原则首先是公开化，只有透明度高，才便于社会监督;其次是标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必须具备的最低资格标准。参见教材P60。