物业管理师《管理实务》章节知识点及例题：第七章_第7页

　　 考点八 房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制

　　包括外包的选择、订立外包管理合同应注意的事项、外包管理合同实施应注意的问题等内容。

　　(一)共用设备设施外包的选择

　　由于技术的不断发展，共用设备设施的技术含量、复杂化程度越来越高。为了达到最佳和经济的管理状态，物业服务企业对共用设备设施系统的维护保养，要进行综合的评估确认、选择和确定适合本企业特点的管理维护方式。目前常见的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。

　　如需将设备设施业务实行外包管理模式，就应选择在服务质量和服务价格方面均满足企业需要的合格承包方。通常要对承包方从以下几个方面进行评估：

　　1.企业品牌状况;

　　2.企业规模;

　　3.资信信誉;

　　4.技术能力(是否具备相关许可、技术资质证书等);

　　5.企业质量保证能力(如是否有质量保证体系);

　　6.管理维护计划、标准;

　　7.预算价格、付款方式。

　　评估中应选取多家单位进行综合价格比较，同等条件下原承包方优先，不以价格为惟一选择标准，评估参与人与承包方有特殊关系时应予回避，秉承公开、公正、公平的原则，根据分包项目的内容，选择采取资料审核、现场考察、分项评分、逐级审核、评估会议等方式对承包方进行评估。

　　(二)订立外包管理合同应注意的事项

　　由于设备设施的重要性和发生故障所产生的损失和影响可能较大，在合同起草和签订过程中，应特别注意以下几个方面：

　　1.在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致。

　　2.在合同中应明确因设备设施故障、事故造成的人员、财产等损失，不同情况分别应由何方承担责任，以免出现问题时扯皮现象的发生。

　　3.应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验。

　　4.委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，便于监督服务过程，也便于掌握设备设施状况，保证设备设施历史资料的完整性。

　　(三)外包管理合同实施应注意的问题

　　1.建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施。

　　2.建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题。

　　3.建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。

　　4.定期对承包方基本情况全面更新，及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同。