2016年物业管理师教材经营管理：物业经营管理的内涵

　　物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(PropertyManagement)、设施管理 (FacilitiesManagement)、房地产资产管理(RealEstateAssetsManagement)、房地产组合投资管理 (RealEstatePortfolioManagement)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

　　物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

　　物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。写字楼、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。

　　由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。

　　由于设施管理和房地产资产管理在我国尚处在萌芽阶段，而物业管理行业的发展已经相对比较成熟，所以传统物业管理企业从物业管理拓展到物业经营管理，有着得天独厚的竞争优势。由于为业主提供了具有更高附加价值的服务，物业管理企业的这种拓展，必将为其自身发展提供更广阔的前景。

　　写字楼

　　1. 写字楼物业的特点

　　① 所处区位好，规模大;

　　② 多为现代化的高层建筑;

　　③ 功能齐全、配套设施完善;

　　④ 多由专业物业经营企业管理;

　　⑤ 保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键。

　　2. 写字楼物业管理的目标

　　? 宏观目标

　　经济效益与社会效益和谐统一。

　　? 常规目标

　　写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位于一体，互相渗透。

　　(1)经营目标：收益部分使用率最大化。

　　(2)管理目标：物业资产保值率和升值率最大化。

　　(3)服务目标：物业所有人与使用人满意率最大

　　? 微观目标

　　微观目标也就是写字楼物业管理处各部门的岗位目标。微观目标可以参照住房和城乡建设部制定的《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》。

　　3. 写字楼物业管理的工作模式

　　① 物业发展目标。这是物业的市场定位。

　　② 物业管理目标。物业服务企业针对某一特定项目的目标。

　　③ 租户管理。即承租人管理。

　　④ 租户市场管理。寻找承租人、筛选评估租户等。

　　⑤ 租赁期间管理。租赁合同的履行等。

　　⑥ 人事管理。聘用、辞退、奖励员工等。

　　⑦ 建筑物管理。维修养护等。

　　⑧ 财务管理。主要工作包括编制预算、处理纳税和保险事宜以及财务档案管理。

　　⑨ 经营状况评估。计算各项评估指标等。

　　4. 写字楼物业管理的内容

　　写字楼物业管理的工作内容，包括制定管理计划、物业市场营销、制定租金收取办法、物业维修养护、安全保卫、协调业主与租户的关系、组织与控制等。

　　5. 写字楼的租户选择

　　? 租户的商业信誉和财务状况

　　? 所需面积大小

　　在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑三个方面的因素：

　　① 可能的面积组合;

　　② 寻租者经营业务的性质;

　　③ 寻租者将来扩展办公室面积的计划。

　　? 需要提供的物业管理服务

　　6. 写字楼租金的确定与调整(略)

　　7. 写字楼的租约制定

　　? 租赁合约中的标准条款

　　在编制标准租赁合约(简称租约)的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的经营费用;而对于潜在的租户来说，则希望在支付一定的租金前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。

　　由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数(如cpi)，来确定租金定期增长的数量或幅度。

　　写字楼物业“毛租”时的租金很高，因为业主需要从租金中支付经营费用;采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。

　　具体租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租户间按比例分摊的计算方法。

　　由物业经营管理企业代收代缴的费用可按租赁面积基础租金的一个固定比例计算。一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越低。

　　? 折让优惠和租户权利的授予

　　折让优惠虽然能使租户节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。

　　8. 写字楼物业经营管理企业的选择标准

　　① 能否令业主满意;

　　② 专业服务的水平;

　　③ 向业主提供信息的能力;

　　④ 管理计划。

　　9. 物业管理工作的评价

　　对写字楼物业经营管理工作评价的主要目的是令物业经营管理企业为业主和租户提供更好的服务，评价应着重从以下方面进行：