2016年物业管理师教材经营管理：物业经营管理的内涵_第4页

　　1.策划租户的组合及物色潜在租户;

　　2.制订及落实租务策略;

　　3.执行租务条件;

　　4.确保所管理的物业遵守国家法规;

　　5.履行租务管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、退租、租金调整、终止租约及续订租约与租户磋商;

　　6.进行租务评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、追收欠租及收回物业;

　　7.执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通信系统及紧急事故管理;

　　8.制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划;

　　9.提出更新改造建议及监察有关活动。

　　此外，物业管理企业的管理工作，还要与基金管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。

　　物业管理企业的概念和特征

　　物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

　　其特征可以归纳为以下三点：

　　第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所;拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质;独立核算，自负盈亏，以自己的名义

　　享有民事权利，承担民事责任;所提供的服务是有偿的和盈利性的。

　　第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、。延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。

　　第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。

　　物业管理企业的分类

　　物业管理企业的分类方法有很多种，这里只介绍其中具有代表性的几种分类方法。

　　(一)按照投资主体的经济成分来划分

　　1.全民所有制物业管理企业

　　全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业大多是从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。

　　2.集体所有制物业管理企业

　　集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理企业自己开发的各类房产。

　　3.民营物业管理企业

　　民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。

　　4.外资物业管理企业

　　外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。

　　5.其他物业管理企业

　　其他物业管理企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。

　　(二)按股东出资形式来划分

　　1.物业管理有限责任公司

　　物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

　　2.物业管理股份有限公司

　　物业管理股份有限公司的全部资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

　　3.股份合作型物业管理企业

　　股份合作型物业管理企业的股东通过订立合作经营章程，按其股份享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。