三、综合题

　　1.被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。

　　要求：

　　评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。

　　2.某房地产的总使用面积为1万平方米，以前年度的年租金是7元/平方米，预计年租金为7元/平方米。以前每年度的房屋空置导致的租金损失费为年租金总收入的4%，预计年房屋空置导致的租金损失为年预期租金总收入的5%，房产税为年预期租金总收入的12%(以预期实际租金为征税基础，需要考虑空置率，正式考试可能不会告诉计税基础)，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%(不考虑空置率)，房屋财产保险费为0.3万元/年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12%。

　　要求：

　　(1)求该房地产的年租金总收入。

　　(2)求该房地产的年出租费用。

　　(3)求该房地产的年纯收益。

　　(4)计算该房地产的评估值。

　　3.有一宗七通一平的待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米.日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%,试评估该宗地地价。

　　4.Ⅰ.评估对象情况

　　待评估房地产为一写字楼，建筑面积l0 000平方米，剩余使刚年限为40年，

　　适用资本化率为6%，评估基准日为2006年6月30日。

　　Ⅱ.参照物的情况及其说明

　　(1)现收集A、B、C、D四个房地产交易案例，均为与待估房地产在同一供

　　需圈内的可比写字楼。评估对象与各参照物比较因素的对比情况见下表：

　　(2)表中数据说明

　　表中各参照物的交易情况、区位状况、实物状况的数据均是以待估房地产为基准确定的差异率。其中交易情况中“+”表示案例交易价格偏高，“-”表示案例交易价格偏低，区位状况及实物状况中“+”表示交易案例条件优于被评估对象，“一”表示交易案例条件比被评估对象差。

　　Ⅲ.其他相关数据

　　(1)从2004年至2006年待估房地产所在区域内的同类写字楼价格每年递增5%;

　　(2)容积率修正系数取值，当容积率为3时，容积率修正系数为l00。容积率每增加0.1，容积率修正系数增加l。

　　要求：

　　根据上述资料运用市场法评估该房地产的价值。

　　注：(1)以根据各交易案例修正后得出的单位建筑面积价格的算术平均值作为待估对象单位建筑面积的最终价格。

　　(2)土地年限修正系数计算结果保留四位小数，其他各步骤计算结果保留两位小数。