三、综合题

　　Ⅰ.评估对象情况

　　待评估房地产为一写字楼，建筑面积l0 000平方米，剩余使刚年限为40年，适用资本化率为6%，评估基准日为2006年6月30日。

　　Ⅱ.参照物的情况及其说明

　　(1)现收集A、B、C、D四个房地产交易案例，均为与待估房地产在同一供需圈内的可比写字楼。评估对象与各参照物比较因素的对比情况见下表：

　　(2)表中数据说明

　　表中各参照物的交易情况、区位状况、实物状况的数据均是以待估房地产为基准确定的差异率。其中交易情况中“+”表示案例交易价格偏高，“-”表示案例交易价格偏低，区位状况及实物状况中“+”表示交易案例条件优于被评估对象，“一”表示交易案例条件比被评估对象差。

　　Ⅲ.其他相关数据

　　(1)从2004年至2006年待估房地产所在区域内的同类写字楼价格每年递增5%;

　　(2)容积率修正系数取值，当容积率为3时，容积率修正系数为l00。容积率每增加0.1，容积率修正系数增加l。

　　要求：

　　根据上述资料运用市场法评估该房地产的价值。

　　注：(1)以根据各交易案例修正后得出的单位建筑面积价格的算术平均值作为待估对象单位建筑面积的最终价格。

　　(2)土地年限修正系数计算结果保留四位小数，其他各步骤计算结果保留两位小数。

　　【正确答案】 1.运用以下市场法公式进行评估：

　　(1)计算交易日期修正系数

　　A=l+5%=l.05;

　　B=1+5%=1.05;

　　C=1+5%=1.05;

　　D=(1+5%)2=1.10。

　　(2)计算交易情况修正系数

　　A=100/(100-1)=1.01;

　　B=100/(100+2)=0.98;

　　C=100/(100-3)=1.03;

　　D=100/(100+5)=0.95。

　　(3)计算容积率修正系数

　　待估房产容积率增加3.4—3=0.4，容积率修正为：l00+4=104

　　A、容积率增加3.2-3=0.2，容积率修正系数为：l04/(100+2)=1.02;

　　B、容积率增加3.6-3=0.6，容积率修正系数为：l04/(100+6)=0.98;

　　c、容积率增加3.4-3=0.4，容积率修正系数为：l04/(100+4)=1;

　　D、容积率增加3.2-3=0.2，容积率修正系数为：l04/(100+2)=1.02。

　　(4)计算区位状况修正系数

　　A=100/(100+5)=0.95;

　　B=100/(100+O)=1;

　　C=100/(100+2)=0.98;

　　D=100/(100—3)=1.03。

　　(5)计算实物状况修正系数

　　A=100/(100-2)=1.02;

　　B=100/(100+4)=0.96;

　　C=100/(100+O)=1;

　　D=100/(100+2)=0.98。

　　(6)计算年期修正系数

　　A=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135;

　　B=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-40]=1;

　　C=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-39]=1.0066;

　　D=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135。

　　2.待估房产评估值结果

　　(1)各可比交易案例修正后结果如下：

　　A=2500×1.05×1.01×1.O2×0.95×l.02×1.0135=2655.82(元);

　　B=2800×1.05×0.98×0.98×1×0.96×l=2710.63(元);

　　C=2600×1.05×1.03×1×0.98× 1×1.0066=2773.85(元);

　　D=2650×1.10×0.95×1.O2×1.O3×O.98×1.0135=2889.68 (元)。

　　(2)待估房产每平方米评估值

　　=(A修正后结果+B修正后结果+c修正后结果+D修正后结果)/4

　　=(2655.82+2710.63+2773.85+2889.68)/4

　　=11029.98/4

　　=2757.50元/米2

　　(3)待估房产评估值=2757.50×10 000=27 575 000(元)