答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是建(构)筑物的基本概念、特点及分类。从狭义的角度，选项D属于构筑物。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是影响建(构)筑物价格的因素。按物质实体形态进行划分，建(构)筑物价格可以分为土地价格、房屋建筑物价格和房地产价格。

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是现场调查。选项BC，属于权利状态调查;选项D属于区位状态调查。

　　【该题针对“现场调查”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是市场法。选取可比实例应符合下列要求：(1)是估价对象的类似房地产;(2)成交日期

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是收益法。实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。年净收益=500×120×12×(1-25%)=54(万元)，收益现值p=a/r[1-1/(1+r)n]==54/0.1×[1-1/(1+0.1)35]=520.78(万元)。参见教材P131。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是收益法。在收益期内，采用将收益期折现的方法，收益期结束后转售，分两阶段评估价格。参见教材P136。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是成本法。开发成本主要由五个方面构成：(1)勘察设计和前期工程费;(2)基础设施建设费;(3)房屋建筑安装工程费;(4)公共配套设施建设费;(5)开发期间税费指政府或其他部门收取的费用。参见教材P149~150。

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是基准地价系数修正法在土地评估中的应用。基准地价一般具有下列特点：(1)基准地价是区域性价格;(2)基准地价是平均价格;(3)基准地价一般都要覆盖整个城市建成区;(4)基准地价是单位土地面积的地价;(5)基准地价不是交易价格，基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是在建工程评估程序。“五证一图一书”：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设项目总平面审批图、房地产开发企业资质证书。参见教材P184。

　　【该题针对“在建工程评估程序”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是在建工程评估方法。重置核算法是根据工程的建设情况及现行材料调价和现行的费用标准分别确定直接费用和间接费用，对不可预见费、洽商费及预算外费用，可按实际发生数参照现行定额加以适当调整的办法。参见教材P186。

　　【该题针对“在建工程评估方法”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是在建工程评估举例应用。资金成本=150×5%×1+(800+50)×5%×1/2=28.75(万元)，利润=1000×4%=40(万元)。在建工程评估值=已支付费用+资金成本+利润=1000+28.75+40=1068.75(万元)。参见教材P187。

　　12、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是剩余法。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.24万元。

　　【该题针对“剩余法”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。选项D属于建筑物。

　　14、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 选项D属于土地的地下附着物。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 选项D错误，房地产指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利，包括土地、土地上的永久定着物、那些附属于土地或依法伴随着土地的项目以及那些依法不能移动的项目。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 物业可分为居住物业、商业物业、工业物业、政府行政类物业和其他用途物业等类型。

　　17、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 套内使用面积：指房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　18、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 “五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通讯等基础设施条件以及场地平整。上题为道路20+给水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15=98(元)。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　19、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 选项A错误，土地的经济供给是有弹性的。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　20、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 涉及广泛性又称相互影响性，某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本属于负外部性。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　21、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：(1)房地产拥有者自己对房地产进行投资改良;(2)外部经济;(3)需求增加导致稀缺性增加;(4)房地产使用管制改变;(5)通货膨胀。

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　22、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值;通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　23、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 归纳起来，影响建(构)筑物价格的因素可以分为建(构)筑物自身因素、建(构)筑物外部因素以及建(构)筑物交易因素。

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　24、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 选项C属于经济因素，选项ABD属于政策因素。

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　25、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 在财务核算情况的调查中，要了解待估对象的账面价值，包括解建(构)筑物的入账原值、历史成本、账面净值等情况。

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　26、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 房地产状况修正，包括区位因素、个别因素和权益因素的修正。

　　【该题针对“市场法”知识点进行考核】

　　27、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 房地产状况调整系数=97/100×100/102=0.95。

　　28、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 土地价值=房地产收益/综合资本化率-建筑物价值=500/11%-3000=1545.45(万元)。

　　【该题针对“收益法”知识点进行考核】

　　29、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 通常，工业类建(构)筑物多采用房地产分估;商业、住宅类在建建(构)筑物多采用房地产合估。

　　【该题针对“成本法”知识点进行考核】

　　30、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 采用基准地价修正法的前提条件是：(1)当地政府已公布基准地价;(2)可以取得基准地价修正体系;(3)在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3 年以内。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是建(构)筑物的基本概念、特点及分类。选项ABC属于建(构)筑物的自然特性;选项DE属于建(构)筑物的社会经济特性。参见教材P103。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是建(构)筑物评估基本事项的明确。选项ABCD属于对建(构) 筑物实体状态了解的内容;选项E属于政策因素。参见教材P116。

　　【该题针对“建(构)筑物评估基本事项的明确”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是在建工程评估概述。选项DE属于预备费。工程建设其他费用包括：土地使用费、与项目建设有关的其他费用和与未来生产经营有关的其他费用。参见教材P180。

　　【该题针对“在建工程评估概述”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 广义上的建筑物包括建筑物和构筑物。选项ABC属于建筑物;选项D属于构筑物。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 《不动产登记暂行条例》第一章第二条第二款规定“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 BE

　　【答案解析】 选项A错误，耐久性又称不可隐匿性;选项C错误，耐久性是建(构)筑物的基础特性;选项D错误，耐久性同时体现在自然寿命和经济寿命。

　　7、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 公共所有权表现为政府力量执行的征收权、征税权、警察权和充公权。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 选项D属于商业房地产;选项E属于农业房地产。

　　9、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】 选项ABC属于交易因素，选项D属于外部因素;选项E属于自身因素。

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 收益法根据资本化类型的不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。

　　三、综合题

　　1、

　　【正确答案】 该房地产的收益价值P=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/10%×[1-1/(1+10%)38-5]/(1+10%)5=300.86万元。

　　四、综合题

　　1、

　　【正确答案】 V=A/Y[1-1/(1+Y)n]

　　根据题意已知：

　　A=(100-75)× 500×12=150000(元)

　　Y=10%

　　n =10-3=7(年)

　　将上述数字代入公式中计算如下：

　　V=150000/10%[1-1/(1+10%)7]

　　=73.03(万元)

　　五、综合题

　　1、

　　【正确答案】 该写字楼2011年5 月1 日的市场价值测算如下：

　　(1)测算公式：

　　比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正修正系数×房地产状况修正系数

　　(2)求取比准价格V1：

　　V1=8000/(1+2%)×(1+1%)2×(1-0.5%)2/(1-8%)

　　=8609.76(元人民币/m2)

　　(3)求取比准价格V2：

　　V2=1300×6.5706/(1+3%)×(1-0.5%)2/(1+5%)

　　=8642.39(元人民币/m2)

　　(4)求取比准价格V3：

　　V3=8800/(1-3%)×(1-0.5%)2/(1+6%)

　　=8515.85(元人民币/m2)

　　(5)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的测算结果，则该写字楼2011年5月1日的市场价值为：

　　评估对象市场价值(单价)=(8609.76+8642.39+8515.85)/3

　　=8589.33(元人民币/m2)。

　　六、综合题

　　1、

　　【正确答案】 (1)开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60%=9.6(亿元)

　　(2)该成片荒地取得税费总额= V×4 %=0.04V(亿元)

　　(3)建设成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元)

　　(4)投资利息总额=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(亿元)

　　(5)转让开发完成后的熟地的税费总额=9 .6×6 %=0.576(亿元)

　　(6)开发利润总额=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(亿元)

　　(7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

　　V=1.641(亿元)

　　故：

　　该成片荒地总价= 1 .641(亿元)

　　该成片荒地单价=164100000/2000000=82.05(元/m2)