二、多项选择题

　　1、下列选项中，属于建(构)筑物自然特性的有(　)。

　　A、不可移动性

　　B、不可隐匿性

　　C、数量有限性

　　D、价值量大

　　E、用途多样性

　　2、在评估之前，需要了解评估对象，对建(构) 筑物实体状态了解的内容有(　)。

　　A、土地面积

　　B、土地形状

　　C、土地开发程度

　　D、工程质量

　　E、土地开发政策

　　3、根据建设工程造价的构成，工程建设其他费用包括(　)。

　　A、土地使用费

　　B、与项目建设有关的其他费用

　　C、与未来生产经营有关的其他费用

　　D、基本预备费

　　E、涨价预备费

　　4、下列选项中，属于广义概念上的建筑物的有(　)。

　　A、住宅

　　B、公寓

　　C、宿舍

　　D、桥梁

　　E、家具

　　5、根据《不动产登记暂行条例》，下列属于“不动产”的有(　)。

　　A、土地

　　B、海域

　　C、房屋

　　D、林木

　　E、车辆

　　6、下列有关土地、建(构)筑物的耐久性，表述正确的有(　)。

　　A、耐久性又称隐匿性

　　B、土地的再生性是有一定限度

　　C、耐久性是建(构)筑物的非基础特性

　　D、耐久性体现在自然寿命，而非经济寿命

　　E、土地是一个生态系统，土地资源具有可更新性

　　7、下列选项中，属于公共所有权的有(　)。

　　A、征收权

　　B、征税权

　　C、警察权

　　D、充公权

　　E、个人所有权

　　8、根据房地产用途对房地产进行分类，下列属于特殊用途房地产的有(　)。

　　A、机场

　　B、医院

　　C、加油站

　　D、停车场

　　E、养殖场

　　9、下列选项中，不属于影响建(构)筑物价格的交易因素的有(　)。

　　A、供求关系

　　B、变现因素

　　C、心理因素

　　D、经济因素

　　E、权益因素

　　10、收益法根据资本化类型的不同，分为(　)。

　　A、直接资本化法

　　B、报酬资本化法

　　C、投资法

　　D、利润法

　　E、市场法

　　三、综合题

　　1、某宗房地产的收益期为38年，预测其未来5 年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6 年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右。该类房地产资本化率为10%。

　　<1> 、请计算该房地产的收益价值。

　　四、综合题

　　1、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2 的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m2。现市场上相似的写字楼月租金为100元/m2。假设折现率为10%。

　　<1> 、请计算目前承租人权益的价值

　　五、综合题

　　1、某评估项目背景如下，为评估某写字楼2011年5月1 日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例。人民币汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币6.5706元，2011年5 月1日为1美元对人民币6.4990元;该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5 %。交易日期、交易情况、房地产状况的修正和调整，见表2。并采用简单算术平均求取最终比准价格。

　　表2　可比实例交易日期、交易情况、房地产状况表

　　<1> 、请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。

　　六、综合题

　　1、某成片荒地的面积为2km2，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;建设期为3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/ km2;贷款年利率为8%;土地开发的年平均投资利润率为10%;当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。

　　<1> 、请采用剩余法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。