三、综合题

　　1.某资产评估机构对一国产设备进行评估，评估基准日为 2016 年 12 月 31 日。资产评估专业人员现场调查了解到，该设备于 2011 年底以 530 万元的价格购入并安装，2012 年年初正式投入使用，经济使用寿命为 15 年，之后该设备的制造工艺、新材料更替频繁，设备制造成本逐年降低，能耗也逐步减少，2016 年 12 月设备电机损坏，估计修复费用约 45 万元;设备其余部分为不可修复性损耗，工作正常。资产评估专业人员对该设备进行了询价，新型同类设备销售价格为 400 万元(不含税)分析确定的设备运杂费费率为 1.5%，安装费费率为 1.2%，设备基础在构筑物评估中已经考虑，不考虑间接成本、资金成本。评估基准日时，该设备比同新型同类设备多耗电 8000 度/年，电价为 0.5 元/度，折现率设定为 10%，10 年的年金现值系数为 6.1446，企业所得税税率为 25%。该设备不存在经济性贬值。

　　要求：

　　(1)计算该设备的重置成本。

　　(2)计算该设备的实体性贬值额。

　　(3)计算该设备超额运营成本引起的功能性贬值额。

　　(4)计算该设备的评估值。

　　【答案】

　　1.运杂费=400×1.5%=6 万元

　　安装费=400×1.2%=4.8 万元

　　设备的重置成本=400+6+4.8=410.8 万元

　　2.可修复性损耗引起的贬值：45 万

　　不可修复性损耗引起的编制：(410.8-45)×5/15=121.93 万元实体性贬值：166.94

　　3.年超额运营成本=8000×0.5×10-4=0.4 万元

　　税后超额运营成本=0.4×(1-25%)=0.3 万元

　　净超额运营成本折现值=0.3×(P/A，10%，10)=0.3×6.1446=1.84 万元

　　该设备超额运营成本引起的功能性贬值额为 1.84 万元。

　　4.设备的评估值=410.8-166.94-1.84=242.02 万元

　　2.某资产评机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为 2017 年 6 月 30 日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期 1 年，于 2012 年 6 月底建成并投入使用，建筑面积 6000 平方米，经济使用年限 50 年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分(满分 100分)，分值分别为 94、70、90，修正系数分别为 80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为 3883 万元，安装工程造价为 675 万元。前期费用的综合费率为 2%，期间费用费率为 5%。假设利润率为 3.5%，不考虑资金成本。要求：

　　(1)列出建筑物重置成本的计算公式;并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。

　　(2)计算委估厂房的重置成本。

　　(3)计算委估厂房的年限法成新率，打分法成新率、综合成新率(采用加权平均法计算，年限法权重取 0.4，打分法权重取 0.6)。

　　(4)计算委估厂房的评估值。

　　【答案】

　　(1)①建(构)筑物评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值;

　　②建(构)筑物评估值=单位面积重置成本× 建筑面积×成新率=重置成本×成新率;估价对象的建安工程综合造价，一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定。

　　(2)土建工程造价=3883(万元);

　　安装工程造价=675(万元);

　　建安工程造价=3883+675=4558(万元);

　　前期费用=4558×2%=91.16(万元);

　　期间费用=(91.16+4558)×5%=232.46(万元);

　　利润=(91.60+4558+232.46)×3.5%=170.87(万元);

　　重置成本=91.60+4558+232.46+170.87=5052.93(万元)。

　　(3)年限法成新率=1-5/50=0.9=90%;

　　打分法成新率=(94×80%+70×10%+90×10%)/100=91.20%;

　　综合成新率=90%×0.4+91.20%×0.6=90.72%

　　(4)评估值=重置成本×成新率=5048.21×90.72%=4579.74(万元)

　　3. 因市场需求波动较大，某生产企业最近三年出现间歇性亏损，其拥有的生产线工艺技术水平与目前同类主流生产线存在一定差距，企业认为该生产线存在减值可能，委托某资产评估结构对该生产线进行评估，为企业减值测试工作提供参考依据。评估基准日为 2016 年 12月 31 日。

　　该生产线评估基准日的账面价值为 4852 万元，资产评估专业人员未查询到该生产线的销售协议价格和市场价格，也没有发现类似生产线的最近交易价格，无法可靠估计该生产线的公允价值减去处置费用后的净额，资产评估专业人员与企业沟通后决定采用收益法估算其公允价值。资产评估专业人员对企业提供的预测资料进行了分析，确定未来 5 年即 2017、2018、2019、2020、2021 年的净现金流量分别为 346.00 万元、349.46 万元、352.95 万元、356.48万元、360.05 万元，资产评估专业人员了解到，从 2017 年到 2021 年企业每年追加资金进行设备改造，从 2022 年起，净现金流量增长速度将维持在 1%，在生产线主要设备的剩余经济寿命年限内，生产线按评估基准日状况继续使用，不考虑改良等因素，测算未来五年收益现值与第 5 年末生产线变现价值的闲置之和得出该生产线的使用价值为 4284 万元，假设折现率为 10%。

　　要求：

　　(1)计算该企业生产线的公允价值;

　　(2)分析确定该生产线的可收回金额;

　　(3)分析判断该生产线是否减值?如果存在减值，计算减值额。

　　【答案】

　　(1)公允价值评估过程与结果列示

　　①计算未来 5 年企业净现金流量的折现值之和

　　346.00×(P/F，10%，1)+349.46×(P/F，10%，2)+352.95×(P/F，10%，3)+356.48×(P/F，10%，4)+360.05×(P/F，10%，5)=

　　346.00×0.9091+349.46×0.8264+352.95×0.7513+356.48×0.6830+360.05×0.6209=1335.54(万元)

　　②计算从 2022 年开始的永续性现金流量现值。

　　360.05×(1+1%)÷(10%-1%)×0.6209=2508.78(万元)

　　③该企业生产线的公允价值

　　(2)通过比较，该企业生产线的公允价值小于其使用价值，根据孰高原则，该生产线的可收回金额应以其使用价值为准，即 4284 万元。(3)因为该生产线的可收回金额为 4284，账面价值为 4852，账面价值大于可收回金额，所以该生产线存在减值，减值额为该生产线的账面价值与其可收回金额的差额。即 4852-4284=568(万元)