一、单项选择题

　　1 【正确答案】 B

　　【试题解析】 原料指数是指需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比，即：原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量。

　　2 【正确答案】 A

　　【试题解析】 根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：地价=地租/平均利息率。 地租与地价之间的数量关系，用现代现金流量折现方式来表达则为： 对于永久租期的土地，也就是土地所有权，则地租与地价之间的数量关系为： 若每年的地租额为定值R并且折现率i不变，则地租与地价之间的数量关系为： P0=R/i

　　3 【正确答案】 B

　　【试题解析】 招标、拍卖、挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标、拍卖、挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。

　　4 【正确答案】 B

　　【试题解析】 2006年国土资源部制定《协议出让围有土地使用权规范》，明确建设用地使用权的协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。

　　5 【正确答案】 B

　　6 【正确答案】 D

　　【试题解析】 同一地块有两个或两个以上意向用地者的，应采取招标、拍卖或者挂牌方式出让;同一地块只有一个意向用地者的，可采取协议方式出让。

　　7 【正确答案】 A

　　【试题解析】 申请受让土地者根据建设用地使用权出让计划，在规定时限内，持有效证明文件向土地所在地的市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

　　8 【正确答案】 D

　　9 【正确答案】 B

　　【试题解析】 房地产市场调研具有实用性、时效性、实践性等特点。其中，具有时效性，是因为房地产市场是不断变化的，某一时点得出的调研结果可能反映不了另一时点的实际情况，因此房地产市场调研要适时地开展。

　　10 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产市场分析的角度是多元化的，对不同的使用者来说，市场分析应当起到的作用也是有差别的。营销经理在市场分析的基础上，把握目标市场特征，并在此基础上有针对性地制定销售策略、广告宣传策略等。

　　11 【正确答案】 B

　　【试题解析】 互补方案是指方案之间存在技术经济互补关系的一组方案，某一方案的接受有助于其他方案的接受。根据方案之间相互依存的关系，互补方案可能是对称的，也可能是非对称的。本题中，方案B并不是建设方案A必需的，缺少了B，方案A仍然是有价值的，故二者是非对称的经济互补关系。

　　12 【正确答案】 D

　　【试题解析】 工期计划是房地产开发项目计划系统中最重要的组成部分，是其他计划的基础。工期计划主要是确定项目活动之间的相关性及各项目活动时间，确保项目及时完成，其主要工作包括：①确定项目活动之间的逻辑关系;②根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间;③按照总进度目标编制详细进度计划(一般采用横道图)，绘制工期网络计划图，并进行网络计划分析的计算和优化。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　13 【正确答案】 B

　　【试题解析】 独家代理是指房地产开发企业将商品房的出售权单独委托给一家房地产经纪机构代理。委托人和代理人之间是单一的委托和代理关系，委托人与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。

　　14 【正确答案】 B

　　【试题解析】 房地产广告基调确定的要求包括：①广告基调确立必须考虑同标客户的需求;②广告基调的确立应当体现竞争优势;③不论是突出商品房满足客户需求的鲜明特性，还是强调商品房与竞争者的比较优势，都必须建立在相对应的产品特征和竞争优势之上。房地产广告在确定基调时，应首先考虑目标客户的需求，

　　15 【正确答案】 B

　　【试题解析】 基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。

　　【知识模块】 房地产估价

　　16 【正确答案】 B

　　【试题解析】 重建价格又称重建成本，是指采用与被估价建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与被估价建筑物相同的全新建筑物所必要的支出和应获得的利润。

　　【知识模块】 房地产估价

　　17 【正确答案】 D

　　【试题解析】 开发完成后的房地产价值是指未来开发完成时的房地产状况的市场价值，一般是通过预测来求取，可以通过比较法、收益法或直线法求得。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”，因而无法用成本法求取房地产价值。

　　【知识模块】 房地产估价

　　18 【正确答案】 C

　　【试题解析】 业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。因此，首次业主大会会议不是由业主委员会负责召集或召开的。

　　19 【正确答案】 D

　　20 【正确答案】 D

　　【试题解析】 对于固定利率的抵押贷款来说，金融机构承担了全部的利率风险。如果利率下跌，借款人会选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前还款，银行遭受利息收入的损失。

　　21 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房产税的计税依据为：①对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%以后的余值为计税依据，具体的减除比例由各省、自治区、直辖市人民政府确定;②对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。产权所有权属于全民的，由经营管理单位纳税。

　　二、多项选择题

　　22 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 杜能的土地区位理论认为某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润，将由农业生产成本E、农产品的市场价格V和把农产品从产地运到市场的费用工三个因素所决定。它们之间的关系可以用公式表示为：P=V-(E+T)。

　　23 【正确答案】 B,E

　　【试题解析】 建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由国务院按照土地的不同用途规定，分别为：

　　①居住用地70年;

　　②工业用地50年;

　　③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

　　④商业、旅游、娱乐用地40年;

　　⑤综合或者其他用地50年。

　　24 【正确答案】 A,B,C,D

　　25 【正确答案】 A,B,C

　　26 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 房地产市场调研的特点包括：

　　①实用性，房地产市场调研是为了解决有关实际问题而进行的;

　　②时效性，房地产市场是不断发展变化的，某一时点得出的调研结果可能反映不了另一时点的实际情况，因此房地产市场调研要适时地开展;

　　③实践性，房地产市场调研不仅要运用科学的方法，而且要依靠调研人员的实践经验，此外，只有将调研成果运用于房地产开发经营等实践中获取效益才有意义。

　　27 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 在房地产市场状况分析中，需求分析主要包括：

　　①需求预测。详细分析项目所在市场区域内就业、人口家庭规模与结构、家庭收入等，预测对拟开发房地产类型的市场需求;

　　②市场占有率分析。市场细分，明确拟建项目的目标使用者;

　　③吸纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。DE两项属于供给分析的内容。

　　28 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 情景分析法适用的情形包括：：①提醒房地产投资者注意某种措施或政策可能引起的风险及其后果;②建议需要进行监测的房地产投资风险范围;③研究某种关键性因素对未来房地产投资决策过程的影响。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　29 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 在对项目进行经济评价及礼会效益分析时，需要进行不确定性分析与风险分析。一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期等方面因素的可能变化，进行定性风险分析;另一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法进行定量风险分析。

　　30 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 E项属于施工准备阶段的管理过程。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　31 【正确答案】 C,D

　　32 【正确答案】 A,B,C

　　【知识模块】 房地产估价

　　33 【正确答案】 C,D

　　【试题解析】 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主和物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　34 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 抵押贷款的日常维护服务主要是指：①收取还款额并转交给贷款机构;②向借款人发出还款通知;③在贷款逾期时提醒借款人;④记录贷款本金余额的变化;⑤进行房地产保险;⑥在形成不良贷款时行使取消赎回权，出售抵押物等。

　　【知识模块】 房地产金融

　　35 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 人身保险按保险责任不同分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险;按承保方式不同可分为团体保险和个人保险等。

　　【知识模块】 房地产金融

　　三、案例分析

　　36 【正确答案】 B,D

　　【试题解析】 根据项目总成本为3000万元，预期利润为10%，由此确其总售价为3300万元，这是成本定价法;预售房屋的定价，通常采用市价比较法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别：等确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，这是加权点数定价法。

　　37 【正确答案】 C,D

　　【试题解析】 成本加成定价法是在商品房单位成本基础上按照一定比例增加预期收益和销售税率，确定商品房单位价格的方法，其缺点是考虑市场接受能力不足，缺乏市场竞争力。

　　38 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 房地产价格策略有：①总体定价策略，分为低价策略和高价策略;②过程定价策略，可分为低开高走定价策略、高开低走定价策略和稳定价格策略;③折扣定价策略，主要的方式有现金折扣和数量折扣;④心理定价策略，可以细分为“特价品”定价策略、尾数定价策略和整数定价策略。

　　39 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 根据房地产价格确定的基本原理，直接调整价格的途径有：①调整基价;②调整差价系数。