一、单项选择题

　　1 【正确答案】 A

　　【试题解析】 此题考查城市类型的划分。通常根据城市的人口规模、行政级别、职能、地理位置、地形地貌、平面几何形状、内部结构、道路格局等，将城市划分为不同的类型。按城市道路格局，可将城市分为棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市等。

　　2 【正确答案】 B

　　【试题解析】 征收是国家强制取得单位、个人的财产;征用是国家强制使用单位、个人的财产。两者的共同点：一是强制性，即都不必得到财产所有权人的同意;二是补偿性，即都应给予补偿。

　　3 【正确答案】 B

　　【试题解析】 城市房屋拆迁是指国家为了公共利益的需要，征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予被征收房屋的所有权人补偿、安置的行为。

　　4 【正确答案】 C

　　【试题解析】 此题考查公共利益的特点，商业利益与公共利益的关系不能一概而论，商业利益与公共利益并非绝对对立，直接的商业利益所带来的间接公共利益就足以满足征收对公共利益的要求。

　　5 【正确答案】 C

　　【试题解析】 国有建设用地使用权出让合同具体包括以下内容：①土地的位置、面积、界址等土地自然状况。②土地用途及使用期限。③建设规划设计条件，或称使用条件，即该幅地块建设用地使用权的总平面布置图、建设密度和高度控制指标、工程管线规划和竖向规划，它是建设用地使用权出让、转让必不可少的条件。④动工开发期限。⑤出让金额及支付方式。⑥开发进度与分期投资额度。⑦违约责任。⑧双方认为应当约定的其他条款。

　　6 【正确答案】 B

　　【试题解析】 国有建设用地使用权出让合同的解除是指合同订立后，因主观、客观条件的变化，使合同的履行成为不必要或不可能，由出让人和土地使用者按照法律程序提前终止合同关系，从而使合同当事人双方权利和义务归于消灭的一种法律行为。在出让合同解除中，较为多见的是当事人双方违约，或者土地使用者不能按照法律规定开发、利用、经营土地而导致土地管理部门将建设用地使用权收回。

　　7 【正确答案】 B

　　【试题解析】 集体建设用地使用原则： (1)维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益。 (2)按规划用地，节约用地，保护耕地。 (3)按计划用地，不得突破计划控制指标。 (4)依法办理审批手续。 (5)如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续。

　　8 【正确答案】 B

　　【试题解析】 在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

　　9 【正确答案】 B

　　【试题解析】 市场预测定性分析方法包括：购买者意图调查法、专家意见法、销售人员意见综合法。

　　10 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查的是房地产的投资构成，我国房地产的投资构成主要是针对直接投资而言的。

　　11 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查的是企业自由资金。企业自有资金是指房地产开发企业在法律允许的范围内可自行支配和长期拥有的资金，主要包括企业自我积累的资金、主管部门拨入的资金、联合经营单位提供的资金和上市公司通过发行股票筹措的资金。开发过程中获得的收入属于预售收入。

　　12 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查的是利息的计算。根据公式，F=18150万元，P=30000×50%=15000(万元)，n=5年，则i=[(F/P-1)×2]/(n+1)=7%，因此选C。

　　13 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查的是现金流量表的内容。现金流量表只反映项目计算期内各年的现金收支，不包括非现金收支(如折旧费、应收款、应付款等)。按照投资基础的不同，现金流量表可分为项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表和投资各方现金流量表。

　　14 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查的是资产负债表的内容。资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债和所有者权益变化及对应关系的报表。

　　15 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查的是空置率的内容。空置率。空置率是准备出租但尚未租出的建筑面积占全部可出租面积的比例。对于经营型房地产开发项目和房地产置业投资项目，空置率的估计对有效毛租金收入的估算非常重要。在单位租金不变的情况下，空置率提高，将导致有效毛租金收入减少。

　　16 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。根据成本总额对产量的依存关系，全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分。

　　17 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查的是房地产投资风险评估的定义。房地产投资风险估计是在房地产投资风险识别的基础上，通过定量分析的方法测度风险发生的可能性及其对项目的影响程度。

　　18 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查的是项目风险大小的测度。项目风险的大小可以用评价指标的标准差来测度。

　　19 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查的是风险回避的局限性。风险回避虽然可以有效消除风险源，但其应用却有很大局限性。如风险回避只有在投资者对风险事件的存在与发生、对风险损失严重性完全确定时才有意义，而投资者不可能对房地产投资中的所有风险都能进行准确的识别和估计;采用风险回避能使公司遭受损失的可能性降为零，但同时也使获利的可能性降为零。

　　20 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查净现值比较法。这种方法是将包括初始投资在内的各期净现金流量换算成现值进行的比较方法。

　　21 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查动态分析的概念。动态分析是指利用资金时间价值的原理对现金流量进行折现分析。静态分析是指不对现金流量进行折现分析。

　　22 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查可行性研究报告的封面设计内容。封面的内容为：可行性研究的项目名称、委托单位名称、报告编制单位名称和报告编制时间。

　　23 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查净现值率。净现值率(NPVR)是净现值与投资现值之比，其计算公式是：NPVR=NPV/Ip。

　　24 【正确答案】 A

　　【试题解析】 用年值法进行计算期不同的互斥方案比选，实际上隐含着以下假定：各备选方案在其寿命结束时(计算期末)均可按照原方案重复实施或以原方案经济效果水平相同的方案接续。

　　25 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查对房屋征收实施的掌握。由房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。

　　26 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查施工项目管理过程。为了施工顺利，施工单位必须编制施工项目管理实施规划。

　　27 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查公开招标概念。公开招标一般应用于政府工程或规模较大的工程。

　　28 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查房地产开发项目质量管理应遵循项目质量管理的程序，这个程序就是依据PDCA循环的原理建立起来的。

　　29 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查施工质量计划编制主体是施工企业。

　　30 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查房地产投资项目可行性研究是针对房地产直接投资进行的。在房地产直接投资中，对于房地产开发项目而言，可行性研究的基本任务是研究项目的开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者可接受的最低投资目标;对房地产置业投资而言，可行性研究的基本任务是研究项目的出租、经营收入是否足以清偿抵押贷款并实现投资者所要求的最低投资收益率。

　　31 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查编制经济标的目的是确定投标价格。

　　32 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产开发行业发展常识。

　　33 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产市场营销主体为房地产开发企业。

　　34 【正确答案】 D

　　【试题解析】 代理服务的基本法律常识。

　　35 【正确答案】 B

　　【试题解析】 价差的不同定义。

　　36 【正确答案】 B

　　【试题解析】 低开高走定价策略涨幅常识。

　　37 【正确答案】 A

　　【试题解析】 报酬率内容的细分考查。

　　38 【正确答案】 A

　　【试题解析】 5000÷(1+10%)3=3756.57(万元)。

　　39 【正确答案】 A

　　【试题解析】 销售的房地产，一般用市场法。

　　40 【正确答案】 B

　　【试题解析】 开发期可以估算，程度为比较准确。

　　41 【正确答案】 B

　　【试题解析】 扣除项目的内容。

　　42 【正确答案】 D

　　【试题解析】 房地产报告结果要求合理，准确。

　　43 【正确答案】 B

　　【试题解析】 此题考查物业服务企业的资质条件。二级资质企业的条件：①注册资本为人民币300万元以上。②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅100万m2，高层住宅50万m2，独立式住宅(别墅)8万m2，办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

　　44 【正确答案】 C

　　【试题解析】 此题考查资质申报时提供资料的时限。新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，须持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同等。

　　45 【正确答案】 B

　　【试题解析】 此题考查物业管理招投标的内涵。物业管理招投标是物业管理招标和投标的简称。它是一种市场双向选择行为。物业管理招投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动，是物业管理的社会化、专业化和市场化特征的体现，是我国物业管理发展的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。随着物业管理行业的不断发展，这种方式必将成为业主选聘物业服务企业的主要方式。

　　46 【正确答案】 C

　　【试题解析】 此题考查物业管理中招标主体的特殊性。物业建设期间和成立业主大会之前，由物业建设单位作为招标主体;成立业主大会后则改由业主大会为招标主体。

　　47 【正确答案】 D

　　【试题解析】 此题考查物业管理招投标的原则。物业管理招投标的原则：①公开原则;②公平原则;③公正原则;④诚实信用原则。其中，诚实信用原则具体表现为：①招标人不得事先预定中标单位，或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会成员或协助某一投标单位获得竞争优势。②招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同。③投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。④投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。

　　48 【正确答案】 C

　　【试题解析】 此题考查的是公开招标的主要特点。公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。而C为邀请招标的主要特点。

　　49 【正确答案】 B

　　【试题解析】 此题考查物业管理招标的程序。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。

　　50 【正确答案】 A

　　【试题解析】 此题考查对产权风险的理解。产权风险是指因抵押房地产产权问题而产生的风险。例如共有的房地产，如果所有者之一不能按期清偿债务，其处分权就会受到限制。再如，因城市建设的需要拆迁抵押房屋时，抵押房地产产权灭失，这时，如果房屋作价补偿价格低于贷款余额，房屋补偿费就会难以清偿剩余贷款。

　　51 【正确答案】 B

　　【试题解析】 此题考查债券的主要特征。债券的主要特征有：①债券一般都规定偿还期限，债券发行人在债券到期时应对投资者还本付息。②债券一般均有固定的利率，不受银行利率变动和企业经营状况影响，收益稳定，风险较小。③债券通常可以在金融市场上流通，变现能力较强。④债券能使投资者获得一定的收益，这主要表现在两个方面：一是债券有相对固定的利息收益，一般比银行存款的利息要高;二是可以在证券市场上进行交易、转让，获取买卖的差价收入。

　　52 【正确答案】 A

　　【试题解析】 此题考查对股票的理解。股票是股份有限公司在筹集资金时向出资人发行的股份凭证。股票代表着其持有者(即股东)对股份公司的所有权。每个股东所拥有的公司所有权份额的大小，取决于其持有的股票数量占公司总股本的比重。股票一般可以通过转让进行资金回收。但不能要求公司返还其资金。股东与公司之间的关系不是债权债务关系。股东是公司的所有者，以其出资份额为限对公司负有限责任，承担风险，分享收益。

　　53 【正确答案】 B

　　【试题解析】 此题考查房地产证券化的市场参与者。房地产证券化的市场参与者包括投资大众、信托与金融机构、房地产经营机构等。中国证券监督管理委员会是我国证券市场的主管机构，依照法律、法规的规定对证券发行与交易的具体活动进行管理和监督。

　　54 【正确答案】 B

　　【试题解析】 此题考查住住房抵押贷款证券化中发行的证券。房抵押贷款证券化中发行的证券有三类：债券、优先股和受益凭证。

　　55 【正确答案】 C

　　【试题解析】 国有土地上房屋征收与补偿的法律责任。

　　56 【正确答案】 D

　　【试题解析】 考查对房屋征收实施程序的掌握。

　　57 【正确答案】 D

　　【试题解析】 考查对国有土地上房屋征收与补偿的法律责任。

　　58 【正确答案】 A

　　【试题解析】 考查对征收程序和土地依法征收的了解。

　　59 【正确答案】 C

　　【试题解析】 考查房地产投资风险识别的特点。房地产投资风险识别具有系统性、连续性和制度性三个特点。

　　60 【正确答案】 C

　　【试题解析】 考查临时管理规约的主要内容。临时管理规约的主要内容包括：物业的自然状况和权利状况，业主使用物业应当遵守的规则，维修养护物业应当最受的规则，涉及业主共同利益的事项，违约责任。

　　二、多项选择题

　　61 【正确答案】 A,B,E

　　【试题解析】 此题考查对决定房地产供给的因素的掌握。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平。②该种房地产的开发建设成本。③该种房地产的开发技术水平。④房地产开发商对未来的预期。题中C选项是决定房地产需求的因素，因此仅ABE正确。

　　62 【正确答案】 A,B,E

　　【试题解析】 依据《土地管理法》和《建设用地审查报批管理办法》，集体土地征收的程序大致可分申请、审查、批准、公告和征地补偿等步骤。

　　63 【正确答案】 B,E

　　【试题解析】 为妥当安置被征地农民的生产和生活，各级政府和国土资源管理部门积极探索以市场为导向的多种安置途径。目前，主要的安置方式有货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置和异地移民安置。其中，最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。

　　64 【正确答案】 A,C,D,E

　　【试题解析】 出租人有修缮义务，即在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护。故排除B。

　　65 【正确答案】 B,C,D,E

　　【试题解析】 定性调研具有性质、特性、方向性、倾向性、感觉、动机和态度等含义。

　　66 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 房地产市场调研报告的基本要求包括： (1)实事求是; (2)易于理解;(3)简洁明了; (4)有针对性; (5)客观中立。

　　67 【正确答案】 C,E

　　【试题解析】 本题考查的是房地产投资项目经济评价指标的内容。盈利能力指标是用来考查项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。

　　68 【正确答案】 B,C,D,E

　　【试题解析】 本题考查的是房地产投资项目风险分析的一般步骤。房地产投资项目风险分析一般包括风险识别、风险估计、风险评价和风险应对四个环节。

　　69 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 本题考查的是房地产投资风险识别的方法。风险识别应根据项目的特点选用适当的方法。常用的方法有问卷调查法、专家调查法和情景分析法。

　　70 【正确答案】 B,C

　　【试题解析】 本题考查在对互斥方案进行评价时，经济效果评价包含了两部分内容：一是考虑各个方案自身的经济效果，即进行绝对经济效果检验，二是考查哪个方案相对最优，称为“相对经济效果检验”。

　　71 【正确答案】 B,C

　　【试题解析】 本题考查房地产开发项目投资管理主要由两个并行、各有侧重又互相联系和相互重叠的工作过程组成，即投资规划和投资控制。

　　72 【正确答案】 A,E

　　【试题解析】 本题考查房地产开发项目质量包括工程实物质量和管理过程质量。

　　73 【正确答案】 A,D

　　【试题解析】 实现预期利润目标的细分。

　　74 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 成本法估价的一般步骤。

　　75 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 物质折旧的内容。

　　76 【正确答案】 A,D,E

　　【试题解析】 此题考查物业服务企业的种类。

　　77 【正确答案】 A,D,E

　　【试题解析】 此题考查房地产抵押贷款风险。根据风险成因，房地产抵押贷款风险可分为产权风险、偿付能力风险、贬值风险、估价风险、欺诈风险等。

　　78 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 此题考查债券投资的优点。债券投资的优点是：本金安全性高;收入稳定性强;市场流动性好。债券投资的缺点是：购买力风险较大，没有经营管理权。

　　79 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 考查市场调研报告写作的基本要求。市场调研报告要求客观中立，尽量避免带入市场调研人员的主观情绪，将事实完整地呈现出来，由决策者再去提炼分析，做出判断。

　　80 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 征收与征用的主要区别有下列四点： (1)前提条件不同。征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要。 (2)适用对象不同。征收的财产限于不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。 (3)所有权转移不同。征收要强制取得财产所有权，征用旨在使用财产，使用后要返还财产。 (4)补偿有所不同。《物权法》对征收规定了具体的补偿办法，这就是说任何征收都要给予补偿，而且必须依法补偿。征用在财产使用后首先应及时返还被征用人。关于征用的补偿，《物权法》只是规定应当给予补偿，此处的补偿是指财产因征用而毁损或灭失，应对其征用前的实物状态或价值状态进行复原。究竟如何补偿，可以由双方依据法律规定协商确定。行使征收与征用权利的主体都是国家。因此，E选项不正确。

　　三、案例分析

　　81 【正确答案】 B

　　【试题解析】 房屋拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭证。

　　82 【正确答案】 B,D

　　【试题解析】 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

　　83 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。

　　84 【正确答案】 D

　　【试题解析】 根据城市房屋拆迁程序的要求，无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都要向被拆除房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到拆迁申请之日起30日内，对申请事项进行审查。因此，选择D。

　　85 【正确答案】 D

　　【试题解析】 80%×0.3+50%×0.5+5%×0.2=50%

　　86 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 常用的概率分布类型包括二项分布、泊松分布、指数分布、均匀分布、正态分布。

　　87 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 投资项目的财务净现值大于等于零的累计概率值越大，风险越小;标准差越小，风险越小;变异系数越小，风险越小。

　　88 【正确答案】 B

　　【试题解析】 采用风险回避能使公司遭受损失的可能性降为零，但同时也使获利的可能性降为零。因此，一般来说，只有在某些迫不得已的情况下，才采用风险回避。

　　89 【正确答案】 B

　　【试题解析】 收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。收益法适用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

　　90 【正确答案】 A

　　【试题解析】 此题考查收益法中年净收益的计算。月净收益=潜在毛收入-空置损失-运营费用=50-50×10%-50×40%=25，则年净收益=25×12=300(元/平方米)。

　　91 【正确答案】 B

　　【试题解析】

　　92 【正确答案】 A

　　【试题解析】 此题考查收益法中有限年限的计算。注意收益年限为剩余的土地使用年限37年。剩余土地使用期限为40-1-2=37年。

　　93 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查房地产投资的主体构成。个人作为房地产投资主体一般只能从事房地产买卖，也就是房地产置业投资。本题中将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资主体为个人。

　　94 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查月还款额的计算。向银行贷款总额40×(1-30%)=28(万元)，贷款月利率i=6%÷12=0.50名，按月计算贷款期限n=20×12=240。该贷款的每月分期付款额α=P×[i×(1+i)n]/[(1+i)n-1]=2006(元)。

　　95 【正确答案】 B

　　【试题解析】 根据上题结果可知该家庭的月收入应该为2006+30%=6687(元)。

　　96 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 本题考查对家庭购买行为产生直接影响的风险因素。从本题看对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为：贷款利率上调、房价下跌。

　　97 【正确答案】 C

　　【试题解析】 一份理想的调查问卷应具备以下4个条件：①主题明确。②结构合理。③通俗易懂。调查问卷应使被调查者一目了然，并愿意合作、如实回答。④长度适宜。调查问卷的长度要适宜，所提出的问题不要过繁、过多，回答问题的时间不应太长，一般以不超过30分钟为宜。

　　98 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 房地产消费行为调研属于房地产市场需求调研的内容。

　　99 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查房地产市场调查的类型。预测性调研是通过搜集、分析、研究过去和现在的各种市场情报资料，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品的需求量及其变化趋势。

　　100 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产市场调研报告作为一种特殊的应用文，一般由呈送函件、标题、目录、摘要、正文和附件等部分组成。