一、单项选择题

　　1 【正确答案】 D

　　【试题解析】 短期供给是指短期内的房地产供给缺乏弹性，即房地产供应量不会因价格的变化而迅速得以调整，因此，房屋租金和售价主要由需求量的变化决定。故本题答案为D。

　　2 【正确答案】 D

　　【试题解析】 杜能根据其理论前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营的方式;农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和;而运费又决定着农产品的总生产成本。

　　3 【正确答案】 B

　　【试题解析】 供给一定，需求增加，则价格上升;需求减少，则价格下降。需求一定，供给增加，则价格下降;供给减少，则价格上升。

　　4 【正确答案】 D

　　【试题解析】 耕地之外的土地超过70公顷的必须报国务院批准。

　　5 【正确答案】 B

　　【试题解析】 货币安置是指一次性支付足够安置补偿费，让有一技之长或者有一定的农民自谋职业。

　　6 【正确答案】 C

　　【试题解析】 公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采用成本法评估。

　　7 【正确答案】 C

　　【试题解析】 被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

　　8 【正确答案】 C

　　【试题解析】 征收集体土地是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，将集体所有的土地转为国有土地的行为。

　　9 【正确答案】 B

　　【试题解析】 划拨建设用地使用权抵押时，抵押金额不应包括土地价格，因抵押划拔建设用地使用权造成建设用地使用权转移的，应办理建设用地使用权出让手续并向国家缴纳土地使用权出让金。

　　10 【正确答案】 A

　　【试题解析】 《协议出让国有土地使用权规定》第五条要求协议出让最低价依据以下标准拟定：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

　　11 【正确答案】 B

　　【试题解析】 投资总额不包含土地使用权出让金，目的在于严格限制炒买炒卖地皮、牟取暴利，以保证建设项目的顺利实施。

　　12 【正确答案】 C

　　【试题解析】 保管义务属于承租人的义务，是指承租人要爱护和合理使用租赁标的物，承租人违反租赁合同，导致租赁标的物收到损失的，应付损害赔偿责任。

　　13 【正确答案】 B

　　【试题解析】 通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地使用权出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押。

　　14 【正确答案】 D

　　【试题解析】 处分抵押的建设用地使用权所得金额，应按下列顺序分配：支付处分抵押建设用地使用权的费用;扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费;偿还抵押权人的债权本息及支付违约金;赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;剩余金额交还抵押人。

　　15 【正确答案】 C

　　【试题解析】 在城市规划区内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

　　16 【正确答案】 A

　　【试题解析】 生产观念的存在是以房地产产品供不应求为条件的。

　　17 【正确答案】 B

　　【试题解析】 房屋征收的主管部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门。所以选项B正确。

　　18 【正确答案】 A

　　【试题解析】 成本导向定价法的立足点和出发点是商品房供给方自身的状况，而其他三类定价方法的立足点和出发点是商品房的市场状况。

　　19 【正确答案】 B

　　【试题解析】 市场调研报告不是文学作品，具有较强的应用性，因此其语言应力求简明、严谨、朴实易懂、生动活泼，实现吸引人、使人容易看懂并说服人的目的。

　　20 【正确答案】 C

　　【试题解析】 已知i=5%，n=5年，P=20 000×50%=10 000(万元)。则F=P[1+(n+1)/2×i]=10 000×[1+(5+1)/2×5%]=11 500(万元)。

　　21 【正确答案】 D

　　【试题解析】 属于出售型房地产开发项目的现金流出中开发费用的主要有：管理费用、销售费用、财务费用。

　　22 【正确答案】 B

　　【试题解析】 基本报表主要有现金流量表、资金来源与运用表、损益表、资产负债表。辅助报表涉及面较广，根据项目的不同情况，所需要的辅助报表也不完全一样，主要有项目总资产估算表，项目经营收入估算表、借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。题目中B选项资金的来源与运用表是属于房地产财务报表中的基本报表。

　　23 【正确答案】 C

　　【试题解析】 租赁费收入是指出资方将自己的资产租赁给项目使用者所获得的收入，此时应将资产价值作为现金流出，列为租赁资产支出项目。

　　24 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润，一般按照下列顺序分配：弥补企业以前年度的亏损;提取法定盈余公积金和公益金;向投资者分配利润。

　　25 【正确答案】 B

　　【试题解析】 空置率是准备出租但尚未出租的建筑面积占全部可出租的比例。空置率变化受宏观经济环境、市场供求关系、租户支付资金能力等因素影响。B选项中的经营成本属于房地产投资项目中的主要不确定性因素，不属于空置率的影响因素。

　　26 【正确答案】 C

　　【试题解析】 盈亏平衡点的值较低时，说明项目取得较好的经济效益。C选项中恰好理解相反。

　　27 【正确答案】 C

　　【试题解析】 从房地产投资的规律来看，房地产投资风险具有潜在性。但是，人们可以根据以往发生类似的事件的统计资料，经过分析，对某种风险发生的概率及其造成的经济损失程度作出客观的判断。

　　28 【正确答案】 B

　　29 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产投资风险应对方法有：风险预防、风险回避、风险转移、风险组合、风险自留、风险利用。

　　30 【正确答案】 B

　　【试题解析】 在对互斥方案进行评价时，经济效果包含了两部分内容：一是考虑各个方案自身的经济效果，即进行绝对经济效果检验;二是考察哪个方案相对最优，称为相对经济效果检验。

　　31 【正确答案】 B

　　【试题解析】 对于互斥方案，用不同方案的差额现金流量来计算分析的方法称为差额净现值法。差额投资内部收益率是两个方案各年净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。净现值率法说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。

　　32 【正确答案】 A

　　【试题解析】 公开招标的优点是招标人可以在较广泛的范围内选择承包商，有利于取得最佳的工程方案，各投标人可以充分发挥自己在技术、资金、管理等方面的优势参与竞争，体现了公平竞争的原则。但公开招标的缺点是：投标人数量多，评标的工作量大，容易造成招标的时间长、费用高。公开招标一般应用于政府工程或规模较大的工程。故选A。

　　33 【正确答案】 B

　　【试题解析】 一份正式的可行性研究报告应该包括封面、摘要、目录、正文、附表附图和主要参考资料。

　　34 【正确答案】 A

　　【试题解析】 项目的经济评价及社会效益分析的主要内容包括：项目总投资估算、项目投资来源和筹措方式的确定、开发成本估算、销售成本和经营成本估算、销售收入等收入的估算、财务评价、国民经济评价、不确定性分析与风险分析、项目环境效益和社会效益及综合效益评价。

　　35 【正确答案】 D

　　【试题解析】 房地产投资决策必须是建立在对投资项目进行科学、详细的可行性研究基础之上的，明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的项目投资决策的依据。

　　36 【正确答案】 C

　　【试题解析】 项目进度控制的范围包括：项目的各个阶段;项目的各个组成部分;影响进度的各种因素。

　　37 【正确答案】 B

　　【试题解析】 招标公告的内容一般包括：项目名称和业主、资金来源、工程情况介绍、投标截止时间、开标的时间及地点、购买招标文件的时间、联系地址及费用、招标机构的联系地点及其他事项。招标文件内容包括：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件。

　　38 【正确答案】 B

　　【试题解析】 有限竞争性招标也称为邀请招标或指名竞争方式。

　　39 【正确答案】 A

　　【试题解析】 设计阶段的质量控制包括：委托专家审查、分阶段进行审查、多方案对比选择、对设计工作质量进行检查。

　　40 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产开发项目是一个大工程，该大工程分为若干个阶段，具体分为项目建议书阶段、可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工阶段、验收交用阶段。

　　41 【正确答案】 B

　　42 【正确答案】 D

　　【试题解析】 在测算投资利息时需把握的应计息的项目包括：(1)未知、需要求取的待开发房地产的价值;(2)取得待开发房地产的税费;(3)开发成本、管理费用和销售费用。

　　43 【正确答案】 C

　　【试题解析】 成本加成定价法是在商品房成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法。其公式为：商品房单位价格一商品房单位成本×(1+成本加成率)/(1-销售税费率)。其中，成本加成率的确定是定价的关键，成本加成率实际上就是企业与其收益率。故选C。

　　44 【正确答案】 A

　　【试题解析】 V=A/Y=10/0.1=100(万元)。

　　45 【正确答案】 D

　　【试题解析】 估价报告使用期限的表达形式为：自××年××月××日起至××年××月××日止;或者自××年××月××日起算××年(××个月、××日)。

　　46 【正确答案】 D

　　【试题解析】 物业基本情况包括以下内容：(1)公司简介;(2)公司法人地位及法定代表人证明;(3)投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。

　　47 【正确答案】 D

　　【试题解析】 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。

　　48 【正确答案】 B

　　【试题解析】 常见的营业推广的方法有：“噱头”促销、变相折扣、价格折扣、抽奖促销。其中，价格折扣是房地产营业推广中运用最多的方法，也是最好的方法。对于客户来说，价格折扣可以使房价降低很多，刺激了他们的购买欲。对于中间商来说，价格折扣可以让他们代理时更有利可图，也使代理风险降低。故选B。

　　49 【正确答案】 C

　　【试题解析】 业主的义务有：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则;(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和卫生环境等方面的规章制度;(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(4)按照国家有关规定缴纳专项维修资金;(5)按时缴纳物业服务费用;(6)法律、法规规定的其他业务。

　　50 【正确答案】 B

　　【试题解析】 业主首次缴存住宅维修资金的标准为当地房改成本价的2%。售房单位交存的住宅专项维修资金，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将应当提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

　　51 【正确答案】 A

　　【试题解析】 按重置价格及重建价格计算所得出的重新购建价格往往不同。一般的建筑物适用重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。故选A。

　　52 【正确答案】 D

　　【试题解析】 年限法中最主要的是直线法。它是最简单和迄今应用最普遍的一种折旧求取方法，这种方法假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。故选D。

　　53 【正确答案】 B

　　【试题解析】 相对于其他融资方式，房地产开发投资有如下优点：(1)发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金;(2)促使房地产开发企业提高资金使用效益;(3)降低房地产开发融资成本;(4)降低房地产融资风险。

　　54 【正确答案】 A

　　【试题解析】 市场法适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易的房地产的价值。特殊厂房、机场、码头、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等数量很少或较少发生交易的房地产，难以采用市场法估价。

　　55 【正确答案】 D

　　【试题解析】 业主委员会委员应当符合以下条件：(1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;(2)遵守国家有关法律、法规;(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行行业主义务;(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;(5)具有一定组织能力;(6)具备必要的工作时间。

　　56 【正确答案】 A

　　【试题解析】 细分市场可行性评估主要集中在细分市场的规模和增长性、细分市场结构的吸引力、细分市场与企业发展战略的符合性。所以正确答案为A。

　　57 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产保险标的是指作为保险对象的房屋财产及其有关利益或者人的寿命和身体，它是确定保险关系和保险责任的依据。故选C。

　　58 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产客户需求特征分析包括消费能力、消费目的、消费方式。所以A为正确答案。

　　59 【正确答案】 D

　　【试题解析】 客户需求特征分析是对初步选定目标市场的需求特征所作的研究、归纳和分析。所以正确答案为D。

　　60 【正确答案】 D

　　【试题解析】 竞争优势应满足：重要性;专业性;优越性;感知性;先占性;可支付性和可盈利性。

　　二、多项选择题

　　61 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 克里斯塔勒的中心地理论的假设前提有：研究的区域是个均质平原，人口分布均匀,居民的收入水平和消费方式完全一致;有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比;厂商和消费者都是经济人;平原上的货物可以自由的向各个方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。

　　62 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 两者的前提条件不同，征收是为了公共利益的需要，征用是抢险、救灾等紧急需要;两者的所有权转移不同，征收要强制取得财产所有权，征用旨在使用财产，使用后要返回财产;两者的适用对象也不相同，征收的财产限于不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产;两者的补偿措施也有所不同，任何征收都要给予补偿，而且必须依法补偿，而征用是财产因此而毁损灭失时，应对其征用前的实物状态或价值状态进行复原。但两者的实施主体都是国家。

　　63 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 除题中ABCD选项外，货币补偿的补偿费用还包括停产停业补助费。土地补偿费属于土地征收补偿。

　　64 【正确答案】 A,B,C,D

　　65 【正确答案】 B,C

　　【试题解析】 实用性、实践性和时效性属于房地产市场调研的特点，因而排除选项ADE，选BC。

　　66 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 房地产市场需求调研是针对消费者的调研，因而A项是错误的。房地产市场行情调研属于房地产市场供给调研，因而E项是错误的。

　　67 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 房地产市场营销面临的市场环境包括宏观政治经济环境、客户需求和竞争状况三大方面，这三大方面处在不断地发展变化中，单个的房地产开发企业无法对其进行干预和控制。

　　68 【正确答案】 C,D,E

　　【试题解析】 AB两项是错误的，直接渠道的优点恰恰在于房地产开发企业控制了房地产开发经营的全过程。可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为;产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。

　　69 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 房地产投资是一种大资金流量的投资活动，合理安排资金构成，可使得投资者获得较大的杠杆效益和经济效益。其投资的构成分为：企业自有资金、预售收入、信贷融资、债券融资、利用外资、财政资金。

　　70 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 项目资本金包括用于建设投资、建设期利息和流动资金。

　　71 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 空置率是准备出租但尚未出租的建筑面积占全部可出租面积的比例。空置率的变化受宏观经济环境、市场供求关系、租户支付资金能力等因素影响。

　　72 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 投资项目对不确定性因素的敏感程度，通常有两种表示方法，即敏感性分析表和敏感性分析图。

　　73 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 在互斥方案比选中，差额投资内部收益率法与净现值法、差额净现值法的评价结论具有一致性，而净现值率法有时会得出相反的结论。

　　74 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 根据管理者的不同，房地产开发项目管理可以分为建设项目管理、设计项目管理、工程咨询项目管理、施工项目管理。

　　75 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：(1)交易实例房地产的状况;(2)交易双方;(3)成交日期;(4)成交价格;(5)付款方式;(6)交易情况。

　　76 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是它在估价时点或其他时候的状况。故A项错误。在可比实例的权利性质与被估价房地产的权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括土地使用期限、城市规划限制条件等影响房地产价格的因素。故C项错误。进行权益状况调整是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在被估价房地产的权益状况下的价格。故D项错误。综上可知，本题答案为ACD。

　　77 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 物业管理招投标的原则包括：公平原则、公正原则、公开原则、诚实信用原则。

　　78 【正确答案】 B,D,E

　　【试题解析】 房地产金融的特点包括：安全性、长期性、证券化、多样性、政策性。

　　79 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 房地产金融的主要业务种类包括：房地产贷款、房地产证券、房地产保险、住房储蓄和住房基金、房地产投资信托基金。房地产税收是国家或政府参与房地产收益分配的主要方式，不属于房地产金融业务。

　　80 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 根据《物权法》的规定，下列财产不得抵押：土地所有权;耕地等集体所有的土地使用权;学校等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产。

　　三、案例分析

　　81 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 基本资料包括初级资料和次级资料两类。初级资料是为特定目的而直接搜集的资料，次级资料是单位内部或外部现成的资料。内部次级资料和外部次级资料属于次级资料。

　　82 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 公共设施资料不属于人文社会经济资料，因此排除选项D。

　　83 【正确答案】 C

　　【试题解析】 探测性调研是指当企业对所需要研究的问题和范围不明确时，无法确定应该调研哪些内容时，可以据此调研来找出症结所在，然后再作进一步研究。

　　84 【正确答案】 D

　　【试题解析】 购房者对住宅小区的环境设计难以用定量的方式表达出来，环境设计又是整个住宅小区吸引购房者光顾的重要卖点之一，房地产开发商不能不赋予其重要地位，要想使环境设计符合购房者的需求，就要求助于定性调研。

　　85 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 房地产开发投资决策科学、理性与否，与决策赖以形成的数据的客观性密切相关，而客观数据的重要来源就是直接的实地调研，具体来说包括询问法、观察法、试验法。

　　86 【正确答案】 D

　　【试题解析】 物业服务企业的“产品”即为服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。

　　87 【正确答案】 B

　　【试题解析】 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。一级资质企业的注册资本为人民币500万元以上;二级资质企业的注册资本为人民币300万元以上;三级资质企业的注册资本为人民币50万元以上。故选B。

　　88 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 物业基本情况包括以下内容：(1)公司简介;(2)公司法人地位及法定代表人证明;(3)投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。

　　89 【正确答案】 A

　　【试题解析】 一级资质企业的条件：注册资金为500万元以上;物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人;物业管理人员按照国家有关规定取得执业资格证书;管理两种类型以上物业。

　　90 【正确答案】 D

　　【试题解析】 物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，须持有关资料向当地房地产主管部门申请资质。

　　91 【正确答案】 D

　　【试题解析】 50-25=25(万元);(100—10)/10=9(万元);(25—9)×25%=4(万元);25-4+10+15=46(万元)。

　　92 【正确答案】 D

　　【试题解析】 财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，其评价准则如下：当FNPV>0时，说明该方案在满足基准或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行。当FNPV=0时，说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改进。当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准的收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案不可行。

　　93 【正确答案】 A,D

　　【试题解析】 营销策划系统可分为销售策划系统、形象策划系统和广告策划系统三个子系统。

　　94 【正确答案】 D

　　【试题解析】 策划的本意是计策、对策、谋划，既含有未做事之前对如何行动的整体筹划和安排，又含有遇到突发事件如何处置的对策。

　　95 【正确答案】 B

　　【试题解析】 短期预测一般为1—3年，中期预测一般为3—5年，长期预测一般为5年以上。

　　96 【正确答案】 A

　　【试题解析】 投资利润率=(1 950-410-1 300)/1 200×100%=20%。

　　97 【正确答案】 C

　　【试题解析】 国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和国有土地租赁。

　　98 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 资金具有时间价值的主要原因是通货膨胀和承担风险。

　　99 【正确答案】 D

　　【试题解析】 房地产税收的职责有：(1)保障财政收入，筹集公共建设资金;(2)发挥经济杠杆的调节作用，促进经济健康发展;(3)抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序;(4)调节收入水平，缩小贫富差距。

　　100 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 房地产税收的特征有：(1)征税对象特定;(2)税收体系复杂;(3)税源分布零散;(4)税收基础稳定;(5)收入主要归地方。