三、案例分析

　　80 2007年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权。规划建设面积为10000平方米。该项目于2007年5月1日动工，由乙建筑工程公司(以下简称乙公司)承包施工。但是在2008年初，由于甲房地产开发公司缺乏资金，无法支付工程进度款，在建筑了2000平方米以后，在未经政府有关部门批准的情况下，不得不暂停施工。后于2009年6月份经多方努力重新开工将项目建设完成。该区私营企业职工李某于2008年12月以5000~每平方米的价格预购了一套80平方米的住宅。该项目于2010年3月通过竣工验收并交付使用。李某于2009年4月将该套住宅转让给于某，售房收入44万元。根据上述资料，回答下列问题。

　　81 该项目土地使用权出让合同由( )与甲公司签订。

　　(A)该市人民政府土地管理部门

　　(B)该区人民政府土地管理部门

　　(C)该区人民政府

　　(D)该市人民政府

　　82 甲公司在重新开工时，需向土地管理部缴纳( )。

　　(A)土地补偿费

　　(B)土地使用权出让金

　　(C)土地闲置费

　　(D)房屋拆迁安置费

　　83 如甲公司在正式开工前，需要变更土地用途，则必须经( )同意。

　　(A)土地管理部

　　(B)发改委立项部门

　　(C)规划部门

　　(D)建筑行政主管部门

　　84 该项目的工程竣工验收工作由( )组织。

　　(A)该区人民政府建设行政主管部门

　　(B)该市工程质量监督机构

　　(C)甲公司

　　(D)乙公司

　　85 李某购买王某的房屋，按照现行政策，李某需缴纳的税为( )。

　　(A)契税

　　(B)营业税

　　(C)土地增值税

　　(D)印花税

　　85 某开发公司购买空地一块，拟开发住宅小区。地价800万元一次付清，预计建设期为两年，第一年建设投资600万元，第二年建设投资1000万元，住宅总建筑面积16000平方米，预计平均售价为2500元/平方米;销售计划为：建设期第一、二年分别预售房屋的10%和20%，销售期第一、二年分别销售40%和30%，销售税、代理费等占销售收入的10%;基准收益率为10%。根据上述资料，回答下列问题。

　　86 该项目第三年的累积净现金流量为( )万元。

　　(A)110

　　(B)120

　　(C)130

　　(D)140

　　87 该项目的静态投资回收期为( )年。

　　(A)3.3

　　(B)3

　　(C)2.92

　　(D)2.14

　　88 该项目的净现值为( )万元。

　　(A)489.42

　　(B)490.42

　　(C)569.96

　　(D)501.42

　　89 可以判定该项目经济是合理的主要依据是( )。

　　(A)投资回收期>0

　　(B)财务内部收益率>0

　　(C)净现值>0

　　(D)财务内部收益率>10%

　　89 某商品住宅开发项目的楼面地价为600元/m2，建筑安装工程费为2600元/m2，各项规费为300元/m2。该项目营销方案部分内容如下： (1)前言。 (2)市场分析。 (3)销售目标和进度计划。 (4)销售价格确定：以市场价格为主。 (5)销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同;销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。 (6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息;开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加;对开盘当天前十名购房者给予100元/m2的价格优惠。 根据上述资料，回答下列问题。

　　90 在该项目市场分析中，应注重( )。

　　(A)当地商圈的一般规模

　　(B)本项目的成本分析

　　(C)潜在消费者需求倾向

　　(D)项目的机会和威胁

　　91 该项目采用的销售渠道为( )。

　　(A)间接渠道、共同代理

　　(B)直接渠道、参与代理

　　(C)间接渠道、参与代理

　　(D)直接渠道、共同代理

　　92 若该项目预期成本利润率为30%，销售税费率为10%，则按照成本加成定价法确定的价格应为( )元/m2。

　　(A)3977

　　(B)5056

　　(C)5620

　　(D)4688

　　93 该项目营销方案采用的促销方式有( )。

　　(A)广告

　　(B)人员推销

　　(C)活动推广

　　(D)营业推广

　　93 某住宅小区共有1400个业主，其中80( )个业主的住宅为小户型，总建筑面积为4万平方米且每户建筑面积相等;600个业主的住宅为大户型，总建筑面积为6万平方米且每户建筑面积相等。小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。根据上述资料，回答下列问题。

　　94 该小区第二次业主大会会议的召集人应为( )。

　　(A)小区业主委员会

　　(B)业主大会筹备组

　　(C)小区所属居民委员会

　　(D)原物业管理公司

　　95 根据《物权法》选聘或解聘物业管理企业“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”的规定，该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为( )。

　　(A)全部大户型业主和200个小户型业主参加并表决通过

　　(B)全部小户型业主和100个大户型业主参加并表决通过

　　(C)全部小户型业主和101个大户型业主参加并表决通过

　　(D)全部大户型业主参加并表决通过

　　96 新选聘的物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有( )人。

　　(A)50

　　(B)30

　　(C)10

　　(D)2

　　96 某家庭购买了一套价值为50万元的普通住宅，首付款为房价的30%，其余房款用银行提供的贷款期为20年、年贷款利率为6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购买商品住房。根据上述资料，回答下列问题。

　　97 若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为( )。

　　(A)国家

　　(B)政府

　　(C)企业

　　(D)个人

　　98 在贷款期内，该家庭的月还款额为( )元。

　　(A)3886

　　(B)2006

　　(C)3386

　　(D)3067

　　99 如月还款额占该家庭月收入的20%，则该家庭的月收入应为( )元。

　　(A)14930

　　(B)14566

　　(C)19430

　　(D)18970

　　100 对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为( )。

　　(A)贷款利率上调

　　(B)房地产周期波动

　　(C)房价下跌

　　(D)资本价值变化