一级建筑师《设计前期与场地设计》教材讲义：第二章第四节_第5页

　　三、工程建设其他费用分析。

　　项目实施费用项目从筹建开始到项目竣工投产以前整个实施期间的筹建费用，如建设单位管理费、生产准备费、勘察设计费、办公和生活家具购置费等，这些费用包括在项目固定资产投资估算的工程建设项目其他费用之中。在做可行性研究时，对工程建设其他费用和项目实施费用可根据下面的说明，按照实际情况分别估算：

　　1.土地使用费

　　⑴土地征用及迁移补偿费。

　　一般不得超过被征土地年产值的20倍，土地年产值则按该地被征用前3年的平均产量和国家规定的价格计算。其内容包括：

　　a.土地补偿费。征用耕地(包括菜地)的补偿标准，按政府规定，为该耕地年产值的若干倍，具体补偿标准由省、自治区、直辖市人民政府在此范围内制定。征用园地、鱼塘、藕塘、苇塘、宅基地、林地、牧场、草原等的补偿标准，由省、自治区、直辖市人民政府制定。征收无收益的土地，不予补偿。

　　b.青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费。这些补偿费的标准由省、自治区、直辖市人民政府制定。征用城市郊区的菜地时，还应按照有关规定向国家缴纳新菜地开发建设基金。

　　c.安置补助费。征用耕地、菜地的，每个农业人口的安置补助费为该地每亩年产值的2～3倍，每亩耕地的安置补助费最高不得超过其年产值的10倍。

　　d.缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费等。县市土地管理机关从征地费中提取土地管理费的比率，要按征地工作量大小，视不同情况，在1%～4%幅度内提取。。-

　　e.征地动迁费。包括征用土地上的房屋及附属构筑物、城市公共设施等拆除、迁建补偿费、搬迁运输费，企业单位因搬迁造成的减产、停工损失补贴费，拆迁管理费等。

　　f.水利水电工程水库淹没处理补偿费。包括农村移民安置迁建费，城市迁建补偿费，库区工矿企业、交通、电力、通信、广播、管网、水利等的恢复、迁建补偿费，库底清理费，防护工程费，环境影响补偿费用等。

　　⑵土地使用权出让金。

　　土地使用权出让金，指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照。《人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，支付的土地使用权出让金。

　　a.明确国家是城市土地的唯一所有者，并分层次、有偿、有限期地出让、转让城市土地。第一层次是城市政府将国有土地使用权出让给用地者，该层次由城市政府垄断经营。出让对象可以是有法人资格的企事业单位，也可以是外商;第二层次及以下层次的转让则发生在使用者之间。

　　b.城市土地的出让和转让可采用协议、招标、公开拍卖等方式。

　　a)协议方式。该方式适用于市政工程、公益事业用地以及需要减免地价的机关、部队用地和需要重点扶持、优先发展的产业用地。

　　b)招标。该方式适用于一般工程建设用地。

　　c.在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：

　　a)地价对目前的投资环境不产生大的影响;

　　b)地价与当地的社会经济承受能力相适应;

　　c)地价要考虑已投人的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。

　　d.关于政府有偿出让土地使用权的年限，各地可根据时间、区位等各种条件作不同的规定，一般可在30～99年之间。按照地面附属建筑物的折旧年限来看，以50年为宜。

　　e.土地有偿出让和转让，土地使用者和所有者要签约，明确使用者对土地享有的权利和对土地所有者应承担的义务。

　　a)有偿出让和转让使用权，要向土地受让者征收契税;

　　b)转让土地如有增值，要向转让者征收土地增值税;

　　c)在土地转让期间，国家要区别不同地段、不同用途向土地使用者收取土地占用费。

　　2.与项目建设有关的其他费用

　　一般包括: 建设单位管理费、勘察设计费、研究试验费、建设单位临时设施费、工程监理费、工程保险费、引进技术和进口设备其他费用。

　　⑴建设单位管理费。

　　建设单位管理费建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收、交付使用及后评估等全过程管理所需的费用。内容包括：

　　a.建设单位开办费。指新建项目为保证筹建和建设工作正常进行所需办公设备，生活家具、用具，交通工具等购置费用。

　　b.建设单位经费。包括工作人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费、劳动保险费、办公费、差旅交通费、工会经费、职工教育经费、固定资产使用费，工具用具使用费、技术图书资料费、生产人员招募费、工程招标费、合同契约公证费、工程质量监督检测费、工程咨询费、法律顾问费、审计费、业务招待费、排污费、竣工交付使用清理及竣工验收费、后评估等费用。不包括应计入设备、材料预算价格的建设单位采购及保管设备材料所需的费用。

　　⑵勘察设计费

　　勘察设计费为本建设项目提供项目建议书、可行性研究报告及设计文件等所需费用，内容包括：

　　a.编制项目建议书、可行性研究报告及投资估算、工程咨询、评价以及为编制上述文件所进行勘察、设计、研究试验等所需费用;

　　b.委托勘察、设计单位进行初步设计、施工图设计及概预算编制等所需费用;

　　c.在规定范围内由建设单位自行完成的勘察、设计工作所需费用。

　　勘察设计费中，项目建议书、可行性研究报告按国家颁布的收费标准计算，勘察费和设计费按国家颁布的工程勘察设计收费标准计算。。

　　⑶研究试验费。

　　研究试验费为建设项目提供和验证设计参数、数据、资料等所进行的必要的试验费用以及设计规定在施工中必须进行试验、验证所需费用。包括自行或委托其他部门研究试验所需人工费、材料费、试验设备及仪器使用费等。这项费用按照设计单位根据本工程项目的需要提出的研究试验内容和要求计算。

　　⑷建设单位临时设施费。

　　建设单位临时设施费建设期间建设单位所需临时设施的搭设、维修、摊销费用或租赁费用。

　　1临时设施包括临时宿舍、文化福利及公用事业房屋与构筑物、仓库、办公室、加工厂以及规定范围内的道路、水、电、管线等临时设施和小型临时设施。

　　⑸工程监理费。

　　工程监理费建设单位委托工程监理单位对工程实施监理工作所需费用。

　　a.一般情况应按工程建设监理收费标准计算，即按所监理工程概算或预算的百分比计算;

　　b.对于单工种或临时陛项目可根据参与监理的年度平均人数按3.5～5万元/人·年计算。

　　⑹工程保险费。

　　工程保险费建设项目在建设期间根据需要实施工程保险所需的费用。包括以各种建筑工程及其在施工过程中的物料、机器设备为保险标的建筑工程一切险，以安装工程中的各种机器、机械设备为保险标的安装工程一切险，以及机器损坏保险等。根据不同的工程类别，分别以其建筑、安装工程费乘以建筑、安装工程保险费率计算。民用建筑(住宅楼、综合性大楼、商场、旅馆、医院、学校)占建筑工程费的0.2%～0.4%;其他建筑(工业厂房、仓库、道路、码头、水坝、隧道、桥梁、管道等)占建筑工程费的0.3%～0.6%;安装工程(农业、工业，机械、电子、电器、纺织、矿山、石油、化学及钢铁工业，钢结构桥梁)占建筑工程费的0.3%～0.6%。

　　⑺引进技术和进口设备其他费用。

　　引进技术及进口设备其他费用，包括出国人员费用、国外工程技术人员来华费用、技术引进费、分期或延期付款利息、担保费以及进口设备检验鉴定费。

　　⑻工程承包管理费

　　工程承包管理费具有总承包条件的工程公司，对工程建设项目从开始建设至竣工投产全过程的总承包所需的管理费用。具体内容包括组织勘察设计、设备材料采购、非标设备设计制造与销售、施工招标、发包、工程预决算、项目管理、施工质量监督、隐蔽工程检查、验收和试车直至竣工投产的各种管理费用。

　　一般工业建设项目为投资估算的6%～8%，民用建筑(包括住宅建设)和市政项目为4%～6%。不实行工程承包的项目不计算本项费用。

　　3.与未来企业生产经营有关的其他费用

　　⑴联合试运转费。

　　指新建企业或新增加生产工艺过程的扩建企业在竣工验收前，按照设计规定的工程质量标准，进行整个车间的负荷或无负荷联合试运转发生的费用支出大于试运转收入的亏损部分。费用内容包括：试运转所需的原料、燃料、油料和动力的费用，机械使用费用，低值易耗品及其他物品的购置费用和施工单位参加联合试运转人员的工资等。试运转收入包括试运转产品销售和其他收入。不包括应由设备安装工程费项下开支的单台设备调试费及试车费用。联合试运转费一般根据不同性质的项目按需要试运转车间的工艺设备购置费的百分比计算。

　　⑵生产准备费。

　　新建企业或新增生产能力的企业，为保证竣工交付使用进行必要的生产准备所发生的费用。费用内容包括：

　　a.生产人员培训费，包括自行培训、委托其他单位培训的人员的工资、工资性补贴。职工福利费，差旅交通费，学习资料费。学习费，劳动保护费等6

　　b.生产单位提前进厂参加施工、设备安装、调试等以及熟悉工艺流程及设备性能等人员的工资、工资性补贴、职工福利费、差旅交通费、劳动保护费等。

　　⑶办公和生活家具购置费

　　为保证新建、改建、扩建项目初期正常生产、使用和管理所必须购置的办公和生活家具、用具的费用。改、扩建项目所需的办公和生活用具购置费，应低于新建项目。其范围包括办公室、会议室、资料档案室、阅览室、文娱室、食堂、浴室等。