2016年房地产估价师理论与方法考试试题单选（三）_第3页

　　21.某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为( )万元。

　　A.223. 13 B.246. 18

　　C.247. 18 D.253. 86

　　22.某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5. 6%和20%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为( )万元。

　　A.2651. 52 B.2667. 75

　　C.2705. 63 D.2771. 49

　　23.某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为( )。

　　A.15. 96% B.17.05%

　　C.23. 44% D.25. 86%

　　24.某房屋的建筑面积为100㎡，单位建筑面积的重置价格为1000元/12，建筑物自然寿命为45年，残值率为2. 5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为( )年。

　　A.29 B.39

　　C.40 D.45

　　25.某办公楼的建筑面积为20000㎡，土地面积为10000㎡，土地已取得9年，取得土地2年后 建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/㎡，土地重新购置价格为4800元/㎡，建筑物重置价格 为3200元/㎡，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为( )万元。

　　A.800 B.878

　　C.896 D.1129

　　26.某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。

　　预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000㎡，可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调 查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/㎡，空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商 城的市场租金为每月100元/㎡，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为 12%，该商城开发完成后的现值为( )万元。

　　A.22253 B.23352

　　C.26488 D.27796

　　27,关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是( )。

　　A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本

　　B.动态分析法中要进行现金流量预测

　　C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显观出来，而是隐含在折现过程中

　　D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点

　　28.某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖 该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。 经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/㎡。折现率为 10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为( )元/㎡。

　　A.3939. 93 B.4034. 93

　　C.4132. 23 D.4231. 87

　　29.假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前 提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。

　　A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发

　　B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发

　　C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发

　　D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发

　　30.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且 各期上升的幅度大致接近，宜选用( )测算。

　　A.指数修匀法 B.平均增减量法

　　C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法