2016年房地产估价师理论与方法考试试题单选（三）_第2页

　　11.某办公楼的建筑面积为1500㎡，土地面积为1000㎡，目前的房地产市场价值为5000元/㎡，同类土地的市场单价为2200元/㎡。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/㎡;装修改造后的房地产市场价值可达6500元/㎡;如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/㎡，旧建筑物残值为50元/㎡，新建筑物重置价格为3800元/㎡，新建后的房地产市场价值可达8000元/㎡。该房地产的最高最佳利用方式为( )。

　　A.维持现状 B.装修改造

　　C.拆除建筑物作为空地转让 D.新建较高标准的办公楼

　　12.谨慎原则主要是评估房地产( )时应遵循的原则。

　　A.抵押价值 B.征收价值

　　C.现状价值 D.投资价值

　　13.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币( )万元。

　　A.630.0 B.650.0

　　C.661.5 D.682.5

　　14.采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例( )为基准确定交易情况修正系数。

　　A.成交价格 B.账面价格

　　C.正常价格 D.期望价格

　　15.某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/㎡，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17、90. 08，该类房地产2013年10月的市场价格为( )元/Il12。

　　A.5110. 51 B.5307. 26

　　C.5548. 37 D.5638. 13

　　16.某套建筑面积为100 ㎡的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为( )元/㎡。

　　A.4387 B.4398

　　C.4500 D.4887

　　17.评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/㎡，比正常价格低2%;乙可比实例的卖方实收价格为7800元/㎡，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%;丙可比实例的成交价格为8300元/㎡，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/㎡。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为( ) 元/2。

　　A.8157. 60 B.8158. 91

　　C.8163. 57 D.8164. 88

　　18.某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为( )万元。

　　A.183. 78 B.257. 55

　　C.873. 19 D.1427. 16

　　19.某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为( )万元。

　　A.992 B.3306

　　C.10014 D.12723

　　20.关于有租约限制房地产估价的说法，错误的是( )。

　　A.因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制

　　B.承租人权益价值可能为负值

　　C.出租人权益价值与合同租金及市场租金有关

　　D.承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和