2016年房地产估价师《理论与方法》章节练习（二）_第6页

　　答案部分：

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：房地产价格的形成条件为三个：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。

　　2、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：共同之处在于：①都是价格，是价值的货币表现;②都有波动，受供求因素的影响;③都是按质论价：优质高价，劣质低价。

　　3、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：供给曲线就是供给量和其价格之间的关系。

　　4、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：房地产的均衡价格是房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格。

　　5、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。

　　7、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：决定房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发建设成本、该种房地产的开发技术水平、房地产开发商对未来的预期。

　　8、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：供给量=存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量。

　　9、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成同方向变化关系。

　　10、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。

　　11、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。

　　【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】

　　【答疑编号10218990】

　　12、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价;而如果是政府部门委托估价，则可能是挂牌底价。

　　13、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项。排除AD;焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。建筑安装工程造价，是全新状态下的建筑物价值。

　　14、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：实际总价为10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28万元。

　　15、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：1名义价格实际价格绝对相同，3由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。

　　16、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动。

　　17、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：市场价格是短期均衡价格

　　18、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：市场法测算出的价值趋向于市场价格。

　　19、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：开发商主要会比较甲乙的楼面地价，甲的楼面地价=900÷6=150(元/┫)，乙的楼面地价=600÷3=200(元/┫)，甲<乙，所以开发商会选甲地。

　　20、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：基准地价是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。

　　21、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。

　　22、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

　　23、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。

　　24、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率;而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。

　　25、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：期房价格=4500-500/1.08-500/1.082-4500*3%=3473