2017房地产估价师《理论与方法》考点串讲(5)_第4页

　　土地价格、建筑物价格和房地价格：

　　土地价格、建筑物价格和房地价格是按照房地产基本存在形态划分的几种价格。

　　(一)土地价格

　　土地价格简称地价，如果是一块空地，就是指该块土地的价格;如果是一块有建筑物的土地，则是指其中土地部分的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。

　　(二)建筑物价格

　　建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含该建筑物占用范围内的土地的价格。人们平常所说的房价，如购买一套商品住房的价格，通常含有该建筑物占用范围内的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。

　　(三)房地价格

　　房地价格也称为房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占用范围内的土地的价格，或者土地及其上的建筑物的价格。该价格往往等同于人们平常所说的房价。

　　对同一宗房地产而言，有：

　　房地价格=土地价格+建筑物价格

　　土地价格=房地价格一建筑物价格

　　建筑物价格=房地价格一土地价格

　　但需要指出的是，上述土地价格、建筑物价格、房地价格三者的关系不是机械的，即不是不论房地产是在分割、合并的前后，还是土地、建筑物各自独立考虑时都存在着上述关系，而是指对同一宗房地产来说，由于只存在土地、建筑物和房地三种基本形态，所以同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象之中。房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值;在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值;在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。

　　总价格、单位价格和楼面地价：

　　(一)总价格

　　总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。它可能是一块面积为500m2的土地的价格，一套建筑面积为200m2的高档公寓的价格，或一座建筑面积为l0 000m2的商场的价格，也可能是一个城市的全部房地产的价格，或者一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。

　　(二)单位价格

　　单位价格简称单价，其中土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。

　　认清单位价格，必须认清价格单位，否则只是一个单纯的数字符号，无经济意义。价格单位由货币和面积构成。

　　(1)货币：包括币种和货币单位。在币种方面，例如是人民币还是美元、港币。在货币单位方面，例如是元还是万元。

　　(2)面积：包括面积内涵和面积单位。在面积内涵方面，建筑物通常有建筑面积、使用面积以及成套房屋的套内建筑面积之别。此外，住宅还有居住面积，商业用房还有营业面积，出租的房屋还有可出租面积，成片开发的土地还有可转让的土地面积，成片开发的商品房还有可出售的建筑面积等。在面积单位方面，不同国家和地区的法定计量单位或习惯用法可能不同，如中国内地通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。

　　(三)楼面地价

　　楼面地价是一种特殊的土地单价，是将土地总价按土地上的建筑物面积(通常为建筑面积)均摊的土地价格

　　名义价格和实际价格：

　　名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。有多种含义的名义价格和实际价格，例如：①未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格为实际价格。在计算房地产自然增值时，应采用这种含义的实际价格。②在买房送装修、家具、汽车、车位、物业服务费等的情况下，未减去装修、家具、汽车、车位、物业服务费等的价值的价格为名义价格，减去了装修、家具、汽车、车位、物业服务费等的价值后的价格为实际价格。③在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格为名义价格，真实的成交价格为实际价格。④ 房地产买卖中，本应由卖方缴纳的税费买卖双方约定由买方缴纳，或者本应由买方缴纳的税费买卖双方约定由卖方缴纳。这种情况下的成交价格为名义价格，而实际价格(或

　　称为正常成交价格)则是在买卖'双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。

　　⑤在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。

　　起价、标价、成交价和均价：

　　起价、标价、成交价和均价是新建商品房销售中的几种价格。

　　起价是指销售新建商品房的最低价。该价格通常是最差位置的楼幢和最差的户型、朝向、楼层的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的一种价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。