2017房地产估价师《理论与方法》考点串讲(5)_第3页

　　对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租****益价值和承租****益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租****益价值，房屋征收估价应评估无租约限制价值。

　　房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格：

　　房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格是按照房地产权利的种类划分的几种价格，具体有房屋所有权价格、土地所有权价格、建设用地使用权价格、宅基地使用权价格、土地承包经营权价格、地役权价格、抵押权价格和租赁权价格。为叙述方便，将建设用地使用权价格、宅基地使用权价格和土地承包经营权价格合称为土地使用权价格，将地役权价格、抵押权价格和租赁权价格合称为其他房地产权利价格。

　　(一)房地产所有权价格

　　房地产所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋和土地所有权价格。目前，中国的土地只能为国家所有或集体所有，土地的国家所有权和集体所有权不允许出让和转让，仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。

　　(二)土地使用权价格

　　由于土地使用权有建设用地使用权(其中又有出让的建设用地使用权、划拨的建设用地使用权和其他建设用地使用权)、宅基地使用权、土地承包经营权，所以土地使用权价格又有相应的使用权价格。中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是建设用地使用权价格。《城市房地产管理法》第八条规定："土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。"据此，通过出让方式从国家那里取得的建设用地使用权价格，其法定名称为土地使用权出让金。但在现实中有各种演变，多称为地价款，各地的内涵也不尽相同。对有使用期限的出让的建设用地使用权和土地承包经营权来说，其价格还可以区分为不同使用期限的价格，如40年、50年、70年的出让的建设用地使用权价格。

　　(三)其他房地产权利价格

　　其他房地产权利价格泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格。

　　无租约限制价值、出租****益价值和承租****益价值：

　　对于已出租的房地产，在估价时需要区分和弄清评估的是无租约限制价值，还是出租****益价值或承租****益价值。

　　无租约限制价值是指全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。它有时又称为完全产权价值。从严格意义上讲，完全产权价值不仅是不考虑租赁因素影响的价值，而且是不考虑抵押、查封等因素影响的价值，是“干净”的房屋所有权和“干净”的某种土地使用权的价值。出租****益价值也称为有租约限制价值、带租约的房地产价值，是指已出租部分在其租赁期间按照租赁合同约定的租金确定租赁收入、租赁期间届满后和未出租部分按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。承租****益价值即租赁权价值，是指按照租赁合同约定的租金与市场租金的差额所求取的价值。

　　合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租****益价值和承租****益价值的大小。如果合同租金低于市场租金，则出租****益价值会小于无租约限制价值，此时承租****益价值是正的。如果合同租金高于市场租金，则出租****益价值会大于无租约限制价值，此时承租****益价值是负的。同一宗房地产，无租约限制价值、出租****益价值和承租****益价值三者之间的关系一般为：

　　无租约限制价值=出租****益价值+承租****益价值

　　对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租****益价值和承租****益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租****益价值，房屋征收估价应评估无租约限制价值。

　　基准地价、标定地价和房屋重置价格：

　　的几种价格。《城市房地产管理法》第三十三条规定："基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。"第三十四条规定："房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。" 基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价值。

　　根据《城镇土地估价规程》 (GB/T l8508-2001)，基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期l3上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期目的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。

　　目前对房屋重置价格还没有规范的定义，可将其理解为不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期建设的必要支出及应得利润。如果有了这种房屋重置价格，实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值，可以通过该种房屋重置价格的比较、调整来求取。